Acheter un bien immobilier à distance aux Etats-Unis

Acheter un bien immobilier à distance aux Etats-Unis

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Acheter un bien immobilier à distance aux Etats-Unis

Comment acquérir une propriété ici quand on est là-bas.

Volonté de répartir son patrimoine dans plusieurs pays ou simple envie d’investir dans la pierre à l’Ouest, l’achat d’un bien immobilier à distance est devenu un acte courant depuis quelques années. Pourtant, acheter sans se déplacer se planifie et s’organise, au vu des montants financiers en jeu et des conséquences juridiques, fiscales et successorales. Comment fonctionne une acquisition immobilière lorsque l’on est loin du bien ? Peut-on tout faire à distance ? Voici quelques réponses.

Avant – Les bons réflexes à avoir

3 personnes autres que vous, acheteur, vont jouer un rôle décisif dans le processus d’achat à distance : votre agent immobilier ou broker, votre avocat et votre banque.

Choisir le bon agent immobilier

Son rôle est primordial car c’est lui qui va sélectionner selon vos critères les biens qui sont susceptibles de vous intéresser. Ensuite, il vous présente en détail les propriétés sélectionnées en vous donnant des renseignements précis sur le bien en lui-même, mais aussi sur son environnement, le quartier, la présence ou pas de commerces, et surtout sur les éventuelles nuisances indétectables avec de simples photos (une autoroute qui passerait sous votre fenêtre, un vis-à-vis plongeant chez les voisins…).

Tous les moyens sont bons pour vous donner une information la plus précise possible (même si bien sûr, cette information reste une obligation de moyen pour l’agent) : photos, vidéos, Facetime, Skype, et tous autres moyens modernes de communication.

S’il n’existe pas à proprement parler d’agences dans la vente immobilière à distance, certains brokers en ont fait leur spécialité au fil du temps et connaissent désormais parfaitement la procédure.

Il est important donc, de prendre le temps de choisir un vrai professionnel, qui va devenir votre interlocuteur (et vos yeux) pendant tout le processus d’achat. De plus, on le rappelle, l’exclusivité d’un agent est souhaitable car tous travaillent sur la même base de biens immobiliers (Réseau inter-agences comme le MLS ou équivalent).

Choisir le bon avocat

C’est l’autre professionnel indispensable pour un achat immobilier aux Etats-Unis. Ici, la profession de notaire n’existe pas et c’est l’avocat qui, une fois mandaté par l’acheteur, s’assure du respect des formalités juridiques dans le processus d’achat. Il peut meme vous éviter de vous déplacer lors de la signature de l’acte, si vous lui remettez un « Power of Attorney« .

L’avocat vous informe en outre des conséquences fiscales et successorales de cette acquisition.

Là encore, on insiste sur l’importance de choisir un professionnel à la réputation établie et reconnu dans la profession, et qui a fait des transactions immobilières, sa spécialité.

Avoir une banque prête à prêter

Les biens immobiliers, ça vient et ça s’en va… Vite ! Surtout quand il y a des bonnes affaires à la clé, et même s’il connaît quelques fluctuations, l’immobilier aux Etats-Unis reste attractif et dynamique. Il convient donc d’avoir un dossier bouclé et un financement bancaire validé si vous ne payez pas cash.

L’obtention d’un prêt de la part d’une banque américaine si vous êtes étranger et que vous ne vivez pas sur le sol américain paraît difficile ou à des conditions désavantageuses, c’est pourquoi l’immense majorité des acheteurs ont recours à un prêt d’une banque de leur pays d’origine. En pratique, la mise en hypothèque d’un bien déjà payé par l’acheteur est une garantie suffisante pour une banque qui accepte de financer un projet d’achat aux Etats-Unis.

Pendant – Le bien, ici, vous, là-bas

La procédure

Une fois le bien dans lequel on veut investir déterminé, on peut diviser la procédure en plusieurs phases :

Bancaire, d’abord, si on désire faire un crédit immobilier. La solvabilité requise dans le cas d’un achat de bien est logiquement renforcée, donc préparez bien votre dossier, et à l’avance. Le transfert de fonds et les frais annexes afférents à la vente se feront normalement sur un compte séquestreEscrow Account ») sous la surveillance des avocats représentant les parties à la vente.

Juridique, ensuite, avec la signature d’une promesse d’achat, puis de l’acte de vente définitif. Vous pouvez signer la promesse d’achat et l’envoyer par email à votre avocat. De même, l’acte de vente peut être signé par l’avocat au nom de l’acheteur, si vous lui remettez un Power of Attorney. Si la promesse d’achat est un acte simple qui peut se traiter dans un email, l’acte de vente nécessite la réunion de certaines conditions de forme que seul un avocat habilité peut valider en cas d’achat immobilier à distance.

 

Peut-on vraiment tout faire à distance ?

En principe, l’achat d’un bien immobilier aux Etats-Unis par quelqu’un qui n’y vit pas peut se faire intégralement à distance.

Cependant, en pratique, il faut faire la différence entre un achat de bien neuf ou sur plan, et une acquisition d’un bien déjà vendu, que l’on appelle une « resale ». Si le premier cas limite considérablement les erreurs et les mauvaises surprises, il n’en est pas de même pour un bien « d’occasion », où les vices cachés ou inconvénients majeurs peuvent être découverts par la suite.

L’agent immobilier interlocuteur, malgré toute sa meilleure volonté et de bonne foi, peut omettre de livrer un « détail » sur la propriété qui pour l’acheteur était pourtant fondamental… D’ailleurs, concrètement, certains brokers conseillent à leur client un aller-retour, juste pour voir…

 

Après – La gestion locative du bien

Une fois le bien acquis, l’acheteur peut/doit en confier la bonne administration à une société de gestion locative (« property managers »). Bien souvent dans le réseau professionnel des agences immobilières, ces sociétés spécialisées gèrent les dépenses courantes d’entretien et de réparation, s’assurent du recouvrement des loyers et envoient à leur client des rapports détaillés réguliers des charges et des crédits. L’agent immobilier quant à lui, s’occupe de trouver des locataires.

Acheteurs, dormez tranquille là-bas, ces professionnels s’occupent de tout ici…

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