5 réflexes à avoir avant d’acheter un bien immobilier

5 réflexes à avoir avant d’acheter un bien immobilier

Mots Clés :

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5 réflexes à avoir avant d’acheter un bien immobilier

Être propriétaire sans se faire avoir.

Il y a environ 2 millions d’agents immobiliers licenciés aux Etats-Unis, qui se chargent de vendre à peu près 4,940,000 de maisons par an. Et parmi tout ça, vous, avec votre coup de cœur pour un château, ou un studio. S’entourer des bonnes personnes, choisir le meilleur endroit pour acheter et vérifier les bonnes infos… Où, quoi et avec qui, on vous dit tout.

1- Faire appel à un agent immobilier, un bon, un vrai

Vous êtes un peu perdu parmi les différentes terminologies qui semblent toutes qualifier cette personne qui vous fait visiter des maisons ?

Voici quelques explications :

Real Estate Agent : c’est celui qui détient une « real estate license », accordée selon différents critères suivant les états, mais toujours certifiant que la personne a suivi un certain nombre d’heures de classe.
Un « real estate agent » peut ensuite être un « sales professional », un « broker », un « associate broker »…

Realtor® : c’est un « real estate agent », agent immobilier donc, membre de la National Association of Realtors®, et qui répond à un code éthique particulier de 17 articles, et s’engagent par exemple à traiter les parties avec honnêteté, à ne pas accepter de pots de vin ou tout autre somme que leur commission, à ne pas voler des clients à un autre realtor…

Real Estate Broker : en plus d’être un « real estate agent », il a passé d’autres examens lui permettant d’obtenir sa « broker license ». Les brokers peuvent travailler seuls ou alors engager des agents immobiliers pour travailler avec eux.

Real Estate Salesperson : c’est une autre appellation qui désigne aussi un « real estate agent ».

Real Estate Associate Broker : un agent immobilier qui a suivi d’autres cours que les « simples » agents, mais a choisi de travailler sous la direction d’un Broker.

Vérifiez bien que votre agent soit diplômé, agréé ou licencié dans l’état dans lequel vous souhaitez acheter, et qu’il n’ait pas reçu de mauvaises critiques ou appréciations de ses anciens clients ou de ses collègues.

Vous pouvez par exemple vérifier les « credentials » des agents immobiliers sur des sites comme :

  • Cherchez sur un moteur de recherche le nom de votre agent immobilier suivi de « real estate licensing division », et vous saurez à peu près quand votre agent a obtenu sa licence.
  • Vous pouvez également demander à votre agent immobilier d’imprimer ses « records », obtenus sur le MLS, et voir ainsi combien de maisons ou d’appartements il a vendu, où elles étaient situées et pour combien elles ont été vendues.

2- Bien choisir son futur quartier – « location, location, location » !

Votre toute première considération serait bien entendu de déterminer si vous préférez une maison ou un appartement, et, après ça, où chercher. Dans quel quartier concrètement ?

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte :

  • Y’a t-il des écoles à proximité ?
  • Trouvez-vous des commerces, des grands magasins, des boutiques ?
  • Est-il bien desservi par les transports en commun ? Des bus, des métros, des voies rapides pas loin ?

Mais aussi d’autres informations peut-être plus difficiles à obtenir, mais essentielles :

  • Les terrains aux alentours sont-ils constructibles ? Vous serez sans doute bien content de ne pas acheter une charmante maison qui sera bientôt voisine d’un parc aquatique, ou de savoir que les voisins ne vont pas faire des travaux pendant 2 ans.
  • Et pourrez-vous, de même effectuer vous aussi des travaux si vous le souhaitez ? Si un jour vous souhaitez faire un étage, creuser une piscine ou construire un petit établi au fond du jardin, tenez-vous au courant avant.

On demande à qui ? A votre avocat immobilier, qui peut effectuer ce genre de recherches, à votre demande cependant. Il fera d’abord les recherches pour répondre à toutes vos questions sur votre propre futur terrain, et éventuellement sur le terrain du voisin.

  • Les alentours sont-ils inondables ? Ou, de même, renseignez-vous pour savoir si le niveau de la mer peut monter et transformer votre petite cabane au fond du jardin en cabane du pêcheur, ou si votre immeuble situé sur une faille sismique n’est pas aux normes antisismiques…

On demande à qui ? Vous pouvez vous renseigner auprès de la Mairie de la ville de votre future acquisition qui sera en mesure de vous donner ces informations.

3- Obtenir les toutes autorisations nécessaires

Les sous d’abord

Bien entendu, avant toute chose, c’est essentiel d’avoir les autorisations (et les fonds) nécessaires du grand manitou de votre portefeuille : votre banquier.

En tant qu’investisseur étranger, il est souvent difficile d’obtenir un prêt aux Etats-Unis, mais des solutions existent – des organismes spécialisés, des prêts obtenus dans votre pays d’origine. Sachez que les banques ne vous accorderont généralement pas de prêt si votre future maison n’a pas un « clear title » – on vous explique tout un peu plus bas.

Une fois la somme rassemblée et le contrat signé, il faut déposer un dépôt de garantie, retenu par l’avocat, qui équivaut souvent à 10% de la somme totale.

Les gens ensuite

Vient ensuite la délicieuse rencontre avec le syndic. Généralement, les condos possèdent tous un syndic de copropriété qui se charge notamment d’approuver votre candidature – revoir TOUTES vos infos personnelles donc. Cette approbation est bien souvent une condition nécessaire pour que vous puissiez acheter votre appartement.

4- Faire appel à un inspecteur de confiance

L’inspecteur, c’est votre 3ème meilleur ami après votre banquier et votre agent immobilier. En effet, une fois le contrat signé, vous avez alors 15 jours pour faire effectuer une inspection – facultative mais conseillée – de votre bien immobilier. C’est là une étape cruciale de votre processus d’achat, qui peut vous révéler des vices cachés, vous indiquer des problèmes liés à votre achat ou encore vous préciser des informations auxquelles vous n’auriez pas pensé.

Si jamais ce rapport vous fait changer d’avis, vous avez tout à fait le droit d’annuler le contrat et de récupérer alors le dépôt que vous aviez effectué. Cela peut aussi être l’occasion de négocier avec le vendeur une baisse du prix, si vous tenez tout de même à votre duplex.

5- S’entourer d’un avocat compétent

L’avocat spécialisé en droit de l’immobilier remplace le notaire tel qu’on le connaît en France. C’est lui qui vous représente pendant toute la durée de la transaction et défend vos intérêts.

Il pourra notamment vous indiquer si votre maison possède un « clear title » ; ce « titre » garantit que la maison vous appartient bien, et fera valoir vos droits si jamais un conflit surgit, ou qu’un « cloud on title » vient se placer devant vous. Comme on dit dans le jargon, « buyer beware », et assurez-vous de jouir pleinement titre de propriété, qui peut être grevé d’un privilège, posséder un droit de passage, ou avoir une hypothèque (« mortgage »).

6 (Bonus) – Le réflexe French District pour bien s’entourer

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