Propriétaires immobiliers étrangers aux Etats-Unis, quelles implications fiscales ?

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Propriétaires immobiliers étrangers aux Etats-Unis, quelles implications fiscales ?

Un conseil de Maître Vandormael, avocat fiscaliste à Miami - Membre du French District.

Acheter ou investir dans l’immobilier aux Etats-Unis en tant qu’étranger (non-résident) est très facile. En revanche, le faire d’une manière vous permettant de réduire au minimum les conséquences fiscales ne l’est pas… Voici quelques considérations fiscales concernant l'acquisition de biens immobiliers aux Etats-Unis si vous êtes un investisseur étranger.

 

Pour comprendre toutes les implications fiscales de vos décisions lors d’un achat, mais aussi lors de la revente de votre bien immobilier aux Etats-Unis, il est important de consulter un avocat fiscaliste qui connaît toutes les composantes des fiscalités américaine et internationale. Un planning et une structuration préalable à l’achat de vos biens immobiliers peuvent vous éviter de nombreux maux de têtes (et d’impôts) par la suite.

Acquérir une propriété à titre individuel

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Un étranger qui investit dans l’immobilier aux Etats-Unis, sans planning au préalable, s’expose aux pièges de la fiscalité américaine, surtout s’il décide d’acquérir le bien immobilier à titre personnel.

Dans ce cas précis, si l’investisseur étranger décide de faire don de son bien (ex : le rajout d’une autre personne au titre de propriété), le don sera soumis à un impôt sur la donation de l’ordre de 40% (2014), après un abattement de 14.000 dollars.

De la même façon, en cas de décès, l’investisseur étranger sera soumis à un impôt sur la succession de l’ordre de 40% (2014) sur la valeur marchande du bien immobilier au moment de son décès, après un abattement maximum de 60,000 dollars.

Vente ou location de son bien immobilier

Si l’investisseur étranger vend son bien immobilier, il devra faire face aux règles de FIRPTA (« Foreign Investment in Real Property Tax Act ») qui exigent que 10% du prix de vente d’une propriété aux Etats-Unis soient retenus par l’acheteur et versés aux autorités fiscales (« Internal Revenue Service ») à moins que certaines conditions soient réunies.

Si le bien immobilier est mis en location, les loyers bruts seront soumis à des retenues d’impôts à la source de 30%. Cependant, l’investisseur étranger peut faire une demande pour que les loyers « nets » (revenus locatifs moins les frais de locations – impôts fonciers, dépréciation, intérêts sur l’hypothèque, etc.) soient imposables à un taux progressif maximum de 39.6% (2014) (résultant dans certain cas à des pertes nettes annuelles pouvant s’accumuler et même réduire la plus-value au moment de la vente du bien immobilier).

De plus, l’identité de l’investisseur étranger sera révélée dans les archives publiques du comté où la propriété est située. Le patrimoine personnel de l’investisseur étranger ne sera pas protégé en cas de poursuites des locataires ou d’autres créanciers.

Structures d’acquisition sur-mesure – Considérations importantes

Le cabinet Barbosa Legal accompagne ses clients étrangers dans le choix et la planification de structures d’acquisitions afin de réduire et dans certains cas éliminer l’imposition fiscale. Chaque structure (ex : sociétés américaines ou « offshores », partenariats, sociétés à responsabilités limités « LLC », trusts, etc.) peut conduire à des résultats différents en termes de fiscalité et de statut juridique.

Il est donc important de déterminer les objectifs prépondérants de la démarche (que ce soit les impôts sur les revenus et la plus-value, les impôts de succession ou de donation, la protection des avoirs, ou bien encore de préserver le caractère confidentiel de l’investissement, etc.) afin d’établir une solution sur-mesure.

L’investisseur étranger devra également prendre en compte les fluctuations potentielles de la valeur de son bien (plus-value ou perte), son âge, son état de santé, la durée pendant laquelle il compte garder le bien immobilier, ainsi que sa mise en location.

Cet article n’est pas un avis juridique, et contient des généralités. Si vous souhaitez analyser votre situation personnelle plus en détail, les avocats fiscalistes du cabinet Barbosa Legal peuvent répondre à vos questions et vous guider dans l’acquisition de votre investissement immobilier.

Contactez Maître Vandormael

Michael C. Vandormael, Barbosa Legal   •  407 Lincoln Road  •  PH-NE  •  Miami Beach, FL 33139 305 501 4680  [email protected]  BarbosaLegal.com 

 

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