Les avancées de la fiscalité immobilière américaine

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Les avancées de la fiscalité immobilière américaine

Un conseil de Jacob Sebag, avocat à New York.

Une extension de la législation fiscale est intervenue fin 2015, entraînant des changements quant à la retenue à la source préventive sur le produits de la vente d’un bien immobilier par un non résident. Je vous en dis plus dans cet article.

La loi FIRPTA, c’est quoi ?

Dans le cadre de l’extension de la législation fiscale de fin d’année, promulguée par Monsieur le Président Obama le 18 décembre 2015, une modification de la loi sur l’investissement étranger dans l’immobilier (the Foreign Investment in Real Property Act – FIRPTA) est intervenue.

FIRPTA est une loi fiscale américaine, promulguée en 1980, qui impose aux personnes étrangères de payer, aux Etats-Unis, un impôt sur la plus-value résultant de la vente de leurs biens immobiliers situés sur le sol américain.
Cette évolution s’inscrit dans la politique de prévention du non-paiement de l’impôt sur la plus-value, générée par la vente d’un bien immobilier, par un non résident américain.

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Les apports de la loi FIRPTA

Suite à cette évolution législative, entrée en vigueur le 16 février 2016, l’agent de règlement devra mettre sous séquestre une partie plus importante du produit de la vente d’une propriété, appartenant à une personne étrangère non résidente, en vue du paiement de l’impôt sur la plus-value qui intervient, en principe, plus tard dans l’année.

A cet effet, il est important de préciser que la base de cette retenue à la source est le prix total de la vente. A posteriori seulement, l’impôt sera effectivement calculé sur le montant de la plus-value immobilière. La différence qui potentiellement en résulterait, pourra être récupérée par le vendeur étranger si elle est positive, et sera due à l’administration fiscale américaine dans l’hypothèse inverse.

La situation nouvelle, en pratique

Plus précisément, l’obligation de déduire et retenir une partie du prix de vente, ainsi que d’informer l’IRS (service des impôts américain) de la réalisation de la vente pèse sur l’acquéreur (et non sur l’agent de règlement).

Dans la plupart des cas, l’agent de règlement est la partie qui remet les fonds à l’IRS, soit l’avocat de l’acquéreur, mais l’acquéreur est celui qui demeure légalement responsable.

De plus, tant que cette taxe n’a pas été acquittée en totalité par le vendeur, le gouvernement détient une garantie. Sur le fondement de ces changements, le taux de retenue à la source sur le prix de vente est de 15% (soit une augmentation par rapport aux 10% pratiqués jusqu’alors).

Lorsqu’il a recours aux services d’un comptable, l’acquéreur peut retenir un montant inférieur à celui imposé par la loi, dans l’hypothèse où, utilisant l’IRS Form 8288-B, il connait le montant exact des impôts dus par le vendeur étranger.

Ces changements n’ont pas d’effet sur les exonérations actuelles, notamment les exonérations applicables à la vente d’une résidence principale ou d’une propriété vacante, dont le prix de vente est inférieur à 300,000$.

Pour bénéficier de l’exemption, l’acquéreur (et son agent de règlement) devra fournir des documents attestant qu’il utilise le bien véritablement dans un but résidentiel.
L’agent de règlement devra informer l’acquéreur du risque encouru en cas de mauvaise application du dispositif. En effet, l’acquéreur sera alors tenu pour toutes retenues à la source supplémentaire, pénalités et intérêts.

Enfin, le taux de 10% de la retenue à la source reste applicable à la vente d’une résidence principale dont le prix de vente est inférieur à 1 million de dollars.

En résumé

  • Dans l’hypothèse, la plus fréquente, où le prix de la vente est égal ou inférieur à 300,000$ ET que la propriété est utilisée comme résidence principale par l’acquéreur, alors la retenue à la source est de 0%.
  • Dans l’hypothèse où le prix de la vente est supérieur à 300,000$ et inférieur à 1 million de dollars ET que la propriété est utilisée comme résidence principale par l’acquéreur, alors la retenue à la source est de 10% du prix de vente réalisée.
  • Dans l’hypothèse où le prix de la vente est supérieur à 1 million de dollars, alors la retenue à la source est de 15% du prix de vente, quel que soit l’usage qu’en fera l’acquéreur.

Le title agent et l’agent de règlement s’assureront de prendre connaissance de la procédure FIRPTA avant la date d’entrée en vigueur du dispositif, afin d’assister leurs clients conformément aux dispositions de la loi.

De nombreux contrats-types de vente immobilière sont rédigés conformément à l’ancien dispositif, stipulant une retenue à la source de 10% du prix de vente, et devront donc être actualisés, en application de cette évolution législative.

Il est parfois difficile de savoir si l’exigence de retenue à la source, prévue par la FIRPTA, est applicable à la transaction. Par conséquent, il est préférable d’obtenir, de la part du vendeur, une FIRPTA Affidavit et une Certification of Non-Foreign Status, pour toutes les transactions entreprises.

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