La prévention des fraudes en droit immobilier

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Un conseil de Maître Jacob Sebag, avocat à New York depuis 1983.

Dans le but de combattre le blanchiment d'argent dans le secteur immobilier, The Financial Crimes Enforcement Network (FinCen), un bureau du département du Trésor Américain, a émis un Geographic Targeting Order (GTO). Précisions.

Il est alors imposé, de manière temporaire, aux compagnies d’assurance titres, de déclarer les noms et numéros de sécurité sociale des personnes physiques derrière les LLC et autres sociétés opaques. Cette obligation est applicable lorsqu’un particulier utilise ces sociétés comme une coquille, pour acquérir des biens immobiliers résidentiels haut-de-gamme aux Etats-Unis.

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En ce qui concerne les transactions visées, le signalement sera requis pour tout achat de biens immobiliers résidentiels à Manhattan et à Miami Dade County. Plus précisément, cette disposition s’applique dans l’hypothèse où le montant de la vente excède $ 3,000,000 à Manhattan, et $ 1,000,000 à Miami Dade County.

Enfin, cette disposition s’applique à toutes les acquisitions intervenues sans un financement extérieur, soit par exemple un emprunt bancaire.

Le Geographic Targeting Order est entré en vigueur le 1er mars 2016 et sera applicable jusqu’au 27 août 2016 en principe, avec la possibilité d’être étendu en fonction des découvertes.

Tous les signalements au FinCen seront entrepris par le biais de l’IRS Form 8300 contenant les mentions obligatoires édictées par le GTO. La collecte et le report des informations ainsi demandées doit intervenir dans les 30 jours suivant la conclusion de la transaction, entrant dans le champ d’application du GTO.

L’objectif de cette mesure est de lutter contre le blanchiment d’argent dans le secteur de l’immobilier. Cette disposition facilite en effet la prévention de la dissimulation d’actifs à travers l’achat de biens immobiliers par des sociétés à responsabilité limitée, ou autres sociétés opaques. Le signalement permet ainsi d’identifier le bénéficiaire réel de la transaction immobilière agissant par le biais d’une société.

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