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La loi Denormandie fait partie des nouveautés 2019 dans le secteur de l’immobilier. Dans l’optique de rénover les biens dans l’ancien des centre-villes français, la loi Denormandie met en place une défiscalisation très intéressante pour les investisseurs. S’applique-t-elle aussi pour les investisseurs expatriés ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.

La loi Denormandie, qu’est-ce que c’est ?

Cette loi vient compléter le dispositif Pinel, en encourageant les investisseurs à investir et rénover des logements vétustes. La loi Denormandie propose une défiscalisation importante (entre 12 et 21%) pour tout investisseur éligible aux aides fiscales et répondant à certaines conditions:

  • L’investisseur doit louer le bien en location nue, sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le loyer n’est pas fixé librement. Il doit suivre les plafonds de loyer fixés par la loi.
  • L’investisseur devra acquérir le bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
  • Le bien doit se situer dans une ville labellisée « coeur de ville ». Il en existe 222, dont Bayonne, Montauban, Lourdes, Perpignan, Aix, Dax, Évry, Nemours…
  • L’investisseur doit effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (dans une limite de 300 000 €), et visant à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%. Il peut aussi décider de réaliser deux types de travaux parmi : le changement de chaudière, l’isolation des murs et/ou des fenêtres, le changement de production d’eau chaude ou encore l’isolation des combles.

La déduction fiscale varie en fonction de la durée de location prévue par le propriétaire. En effet, elle sera de 12% du bien si la période de location est de 6 ans, de 18% pour 9 ans et enfin de 21% pour une période de location de 12 ans.

Ses atouts et ses inconvénients

La loi Denormandie porte ses fruits puisque l’avantage fiscal qu’elle offre a déjà encouragé un grand nombre d’investisseurs à investir et rénover un logement vétuste. Cependant même si cet avantage fiscal est intéressant, il ne faut pas oublier que cette loi comporte aussi quelques inconvénients.

Les villes dans lesquelles cette mesure s’applique, sont des villes moyennes. Ainsi elles sont considérées comme peu dynamique et la rentabilité d’un bien au coeur de celles-ci est loin d’être la meilleure. Les investisseurs pouvant être soumis à des vacances locatives.

De plus, les prix des biens y sont certes beaucoup plus bas mais cela indique qu’à la revente, la plus-value sera difficilement envisageable. Il s’agit donc d’un investissement peu sécurisant, et plutôt osé.

Quelle solution fiscale pour les expatriés ?

Si vous avez une parfaite connaissance de la ville dans laquelle vous souhaitez investir et y voyez un potentiel d’embellissement et d’attractivité futur, la loi Denormandie. Cependant il est toujours préférable d’investir dans une grande ville dynamique telles que Paris, Bordeaux ou Lyon afin d’effectuer le meilleur investissement locatif.

Une seconde alternative fiscale pour les expatriés, est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il consiste à louer un bien meublé afin d’obtenir une exonération d’impôts sur les premières années. Le fait de cumuler l’investissement dans une grande ville et la location en meublé, permet d’offrir une garantie aux investisseurs et une bonne rentabilité.

Si vous souhaitez mener un projet d’investissement locatif en France depuis votre pays d’expatriation, n’hésitez pas à contacter My expat pour en discuter et vous faire accompagner dans toutes les démarches.

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