Bienvenue dans la ville où les dollars faisaient des petits

Juillet 2013, la ville de Detroit dans le Michigan, est déclarée en faillite officiellement. À peine quelques années plus tard, les investisseurs sont de plus en nombreux à voir dans Detroit une terre d’opportunités immobilières incroyables dans une ville qui renaît d’une crise profonde. Avec des biens en vente à bas prix et de belles plus-values obtenues à la revente, l’investissement immobilier à Detroit, s’il est réalisé dans de bonnes conditions, promet d’être rentable. Quelle est la cause de cet engouement pour Detroit ? Où faut-il acheter dans la Motor City ? Voici ce que vous devez savoir pour un investissement malin… et serein. 

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Les bonnes raisons d’investir à Detroit

La revitalisation urbaine de Detroit

En 2007, les médias nationaux signalaient déjà que quatre des dix premiers codes postaux avec le plus grand nombre de saisies se trouvaient à Detroit. En 2011, certaines des maisons les plus délabrées de Detroit étaient vendues pour 100 $… Devant l’urgence de la situation, certaines banques sont intervenues. Elles ont aidé à vendre des maisons vacantes, abandonnées et saisies pour la réhabilitation ou la démolition – à des prix commençant à 1000 $. Mais ça, c’était avant.

5 ans plus tard, Detroit affiche une re-dynamisation urbaine active, et un immobilier neuf dans certains quartiers. À la mi-2017, les prix moyens de vente des maisons à Detroit avaient bondi de 50% pour atteindre 36 000 $. Ils ont continué d’augmenter tout au long de 2018. Ainsi, il semble que la démolition de certaines des “pires” maisons de la ville et la vente d’autres à bon marché au fil des ans aient contribué à réduire le fléau du quartier. De plus, cela a attiré plus d’acheteurs et, au final, a augmenté la valeur des bien immobiliers à Detroit.

Des chaînes d’épicerie haut de gamme, comme Whole Foods, ont emménagé. Des géants de la technologie, tels Microsoft, Google et Pinterest, ont ouvert des bureaux locaux. Par ailleurs, LinkedIn s’est positionné pour reprendre le bâtiment historique Sanders. Enfin, la ville prévoit de continuer à améliorer le système de transport en commun, y compris le nouveau M-1 Rail.

De gros investissements à Detroit ont en outre été réalisés récemment dans le centre ville. Par exemple, l’ouverture de Little Caesar Arena pour un montant de 800 millions de dollars. De plus, Ford a racheté la gare ferroviaire, véritable monument historique de Detroit – pour la modique somme de 740 millions.

L’économie se reprend et les emplois se multiplient à Detroit

Non seulement davantage d’emplois sont régulièrement créés, mais leur accès est accru. Déjà, le chômage a chuté à 4,2%, rapprochant Detroit de la moyenne nationale, selon le Bureau of Labor Statistics. En outre, les salaires hebdomadaires et annuels augmentent plus rapidement que de nombreuses autres grandes régions métropolitaines.

Ainsi, une analyse a révélé que sur 378 régions métropolitaines, Detroit se classait au dixième rang en terme de croissance de l’emploi. De juin 2018 à juin 2019, la croissance du secteur des loisirs et de l’hôtellerie a augmenté de 2,9% dans la région, contre 2,0% à l’échelle nationale. De plus, une nouvelle usine Jeep sur l’Eastside devrait créer 4 950 nouveaux emplois à Detroit.

D’autre part, le plus grand impact de ces changements économiques est que de plus en plus de propriétaires immobiliers à Detroit restent chez eux. Le nombre de faillites personnelles est globalement en baisse aux États-Unis, mais particulièrement dans le Michigan où elles ont chuté de 41% entre 2016 et 2017.

L’esprit civique de Detroit et des citoyens

Detroit a adopté une position agressive en matière d’amélioration du marché immobilier résidentiel. En effet, la ville a démoli des zones dégradées, ajouté des transports en commun et renforcé les équipements urbains de Detroit. Ces étapes promettent d’améliorer la qualité de vie globale des habitants et d’ajouter de la valeur aux prix des biens immobiliers à Detroit.

D’ailleurs, récemment, les exigences en matière de critères de location résidentielle à Detroit se sont resserrées. Ainsi, les propriétaires actuels, possédant des maisons mal réparées et mal entretenues et souhaitant les louer, devront mettre leurs propriétés aux normes ou les vendre. Encore une belle opportunité pour les investisseurs à Detroit

Detroit compte en outre un certain nombre d’organismes sans but lucratif très engagés et orientés vers l’action opérant dans la ville pour aider à améliorer l’éducation et les services financiers à la communauté. Cela apporte plus de stabilité à la région à court et à long terme. Cette stabilité se traduit par des locataires plus fiables et financièrement plus sûrs.

En matière d’investissements immobiliers aux États-Unis qui peuvent rapporter gros, investir à Cleveland peut être un choix extrêmement judicieux.

Les bon conseils pour le bon investissement à Detroit

Vérifiez l’état de la maison

Faire de bonnes affaires immobilières aux États-Unis, c’est bien. Vouloir faire de trop bonnes affaires peut amener à en faire de mauvaises… vous nous suivez?

En bref, si investir à Detroit dans une maison ancienne reste un bon plan – en comparaison avec l‘achat d’un logement neuf– encore faut-il s’assurer de l’état du toit, de ceux des châssis, de l’absence de plomb dans les peintures… Ces vérifications basiques doivent être impérativement faites avant l’achat d’un bien immobilier à Detroit. En outre, il faut s’assurer que toutes les réparations, permis éventuels et autorisations, sont faisables et pourront être effectivement réalisés.

Repérer le bon quartier pour investir à Detroit

Detroit est une grande ville, très étendue géographiquement. Elle se remet de la crise de manière inégale. Certains quartiers à Detroit s’améliorent rapidement avec de nouvelles constructions, des aménagements et infrastructures nombreux. Cependant, d’autres zones sont encore en friche et multiplient les logements vacants et délabrés. Par conséquence, il est important d’avoir recours à un professionnel du secteur immobilier pour investir à Détroit pour vérifier que certains indicateurs ne sont pas dans le rouge. Notamment le taux de vacance trop important.

Pensez Section 8 avant d’investir à Detroit

Depuis quelques années, Detroit et le gouvernement se sont engagées activement à sortir la ville de la crise. Ainsi, le programme fédéral américain Section 8 est une aide au logement accordé au locataire de faibles revenus. Elle garantit au propriétaire le paiement quasi intégral du loyer. Fini les impayés ! Dans le même ordre d’idées, il faut s’assurer, en cas d’importants investissements à Detroit, qu’une partie des logements est garantie par la ville. En effet, la proportion de loyers impayés reste encore élevée à Detroit à ce jour.

Entourez vous de (bons) professionnels de l’immobilier pour investir à Detroit

Investir à Detroit dans l’immobilier comporte des risques. En effet, le marché immobilier à Detroit encore fragile et inégal, les taux de loyers impayés considérables, les prestataires de services peu fiables, etc… Il est donc impératif de choisir ses interlocuteurs locaux avec soin, de comparer les devis pour les réparations et les remises aux normes, etc… Enfin et surtout, il faut s’en remettre à un professionnel de l’immobilier local pour investir à Detroit, qui s’assurera également de la bonne gestion locative du bien.