Un conseil de pro de My Expat.

Démarrer un investissement immobilier en France  lorsque l’on est expatrié n’est jamais facile. La distance, décalage horaire, loin de l’ambiance française, méconnaissance du marché sont autant de critères qui compliquent la prise de décision. Pourtant l’immobilier reste un des placements long terme les plus intéressants pour plusieurs raisons, d’autant plus lorsque l’on est expatrié.

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L’immobilier en France, un investissement rentable

Un marché français dynamique

Dans sa dernière étude, le site Meilleurtaux a comparé la rentabilité de 7 placements différents : l’immobilier, le livret A, les actions, les obligations d’Etat, les Sicav monétaires, l’assurance vie et l’or. L’investissement immobilier est le plus performant depuis 20 ans.

En effet, la volatilité d’un placement immobilier est très faible et sa rentabilité demeure élevée, notamment grâce à l’effet de levier du crédit. L’investissement locatif est donc une valeur sûre et qui rapporte. Il serait même dommage de ne pas en profiter pendant votre expatriation. En effet, vous pouvez aujourd’hui acheter un studio ou un deux pièces à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille en apportant jusqu’à 20% de la valeur de l’appartement, voire 10% sous certaines conditions.

De plus, l’immobilier français est particulièrement dynamique actuellement. L’année 2019 avait déjà battu tous les records et 2020 s’annonce aussi très dynamique. En janvier 2020, les prix des biens dans l’ancien sont en hausse dans de nombreuses villes. En effet, elles attirent de nombreux investisseurs grâce à leur dynamisme, leur attractivité, leur croissance, leurs prix immobiliers, et la rentabilité des investissements. Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille séduisent de nombreux professionnels et étudiants. La demande dans ces villes est donc très forte. Cela entraîne une vacance locative faible et permet de sécuriser l’investissement réalisé.

L’immobilier ancien, fiscalement intéressant

Si vous êtes expatrié, et que vous souhaitez investir en France pour louer, il est conseillé d’opter pour un bien ancien.

En effet, l’immobilier neuf ne propose pas d’avantages fiscaux pour les non-résidents. Or, avec l’immobilier ancien, vous pourrez bénéficier du déficit foncier, ainsi que du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Le dispositif LMNP permet de percevoir des revenus locatifs non imposés, et de déduire les charges liées à la gestion, les intérêts de votre crédit immobilier et les dépenses des frais de rénovation, sous certaines conditions.

Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien doit être meublé. Les revenus générés par la location ne doivent pas dépasser un certain montant. Il s’agit de 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du propriétaire.

Ajoutons que, par rapport au neuf, l’immobilier ancien sera plus économique (un bien neuf coûte, en moyenne, 20 à 30 % plus cher qu’un bien ancien). Il sera également plus rentable. Le neuf pourrait faire perdre 18 à 24 mois de loyer à son propriétaire, et la rentabilité brute annuelle s’élève entre 2 et 5 % pour les biens anciens, contre 2 à 4 % pour l’immobilier neuf.

De plus, la demande locative est aussi plus élevée car les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers animés, au centre. Tandis que les biens neufs sont généralement excentrés. De plus, les travaux de rénovation d’un bien ancien peuvent parfois décourager certains investisseurs. Cela permet néanmoins de diminuer le risque de dysfonctionnements ou de problèmes sur le long terme, et d’augmenter la valeur du bien.

Des taux historiquement bas favorables à l’investissement

Investir dans l’immobilier en France, c’est aussi l’assurance de bénéficier de taux de crédit immobilier particulièrement attractifs. En 2019, les taux d’emprunt étaient historiquement bas. Source : L’observatoire crédit logement – septembre 2019.

Par ailleurs, les taux pour les non résidents ou les expatriés sont légèrement plus élevés que les taux proposés aux résidents français (un non résident représente plus de risque pour la banque de ne pas se voir rembourser). Mais, il est aujourd’hui possible d’emprunter à des taux moyens de 1,26 % sur 20 ans. La période est donc idéale pour emprunter.

De plus, il existe des banques qui s’adaptent très bien aux expatriés, et qui leur accordent des crédits pour leurs projets immobiliers (telles que le Crédit Agricole, BNP Paribas ou encore Le Crédit Lyonnais).

D’après MeilleurTaux, en janvier 2020, les taux d’emprunt s’élèvent en moyenne 1,10% pour un crédit de 15 ans, 1,26% pour 20 ans et 1,49% sur un prêt de 25 ans.

Pour ces prochains mois, les taux moyens sur 20 ans devraient donc rester stables (entre 1,30 % et 1,50 %). Il ne faudra pas s’attendre à des baisses aussi spectaculaires qu’en 2019.

Investir pour préparer l’avenir

Votre retour en France ou celui de vos enfants

L’une des principales raisons qui incitent les expatriés français à investir en France, c’est notamment la prévision de leur retour en France. En effet, de nombreux investisseurs expatriés choisissent ainsi d’investir dans une résidence pour anticiper leur retour d’expatriation.

Un studio ou un deux pièces permet de préparer le retour de leurs enfants en France pour leurs études. Que leur enfants occupent ou pas les lieux, dans tous les cas, le logement dégage un revenu permettant d’assumer la prise en charge du logement de leurs enfants. Ainsi, cela leur permet notamment d’avoir un pied-à-terre durant leurs courts séjours en France.

L’immobilier en France reste donc un très bon placement physique, dont vous êtes certain de l’utilité : l’habiter ou le louer (contrairement aux SCPI par exemple qui constituent un pur placement financier).

Investir pour votre retraite

En contrat français ou local, la retraite est incertaine. Mieux vaut prévenir que guérir !

Investir dans l’immobilier est sans doute l’une des meilleures solutions pour préparer sa retraite quand on est expatrié. En effet, le risque est faible et le rendement à long terme est élevé. Cela en fait un placement idéal pour un expatrié voulant anticiper sa retraite sur 15 ou 20 ans. Ajoutons que plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités seront faibles. Une bonne anticipation est donc essentielle.

De plus, l’investissement immobilier en France sera particulièrement fiable et assurera une rentabilité importante, à condition d’investir dans des villes à forte densité de population, où la demande locative est importante.

Enfin, les taux d’emprunt des banques sont très bas début 2020, et devraient rester globalement stables et favorables. À l’aube de votre départ en retraite, si vous avez investi suffisamment tôt, votre prêt sera donc remboursé et vos revenus locatifs amélioreront ainsi votre pouvoir d’achat et votre qualité de vie.

Pour vos investissements en France depuis l’étranger, il existe une solution : My Expat. My Expat est la première plateforme française d’investissement locatif. Vous vous inscrivez gratuitement et sans engagement et vous avez accès aux meilleures opportunités immobilières dans plusieurs villes françaises, sans jamais avoir à rentrer en France. Convaincu ? Commencez à recevoir des offres !

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