maison de ville \u00e0 Manhattan<\/a>. Elles disposent tr\u00e8s souvent d’une cave, d’un cellier ou d’un entresol, d’une cour int\u00e9rieure et du charme des b\u00e2timents historiques de NYC.<\/p>\nLe High Rise<\/strong> : il n’est pas aussi haut qu’un gratte-ciel mais dispose d’au moins 10 \u00e9tages. Construit dans les ann\u00e9es 40 (mais souvent r\u00e9nov\u00e9s dans ce cas), ils offrent des prestations \u00e9labor\u00e9es et disposent parfois d’une piscine.<\/p>\nBrownstone<\/strong> : C’est le nom donn\u00e9 \u00e0 certaines townhouses en raison de la couleur brune du gr\u00e8s qui a servi \u00e0 leur construction. Ils incarnent le signe distinctif du paysage immobilier new yorkais et sont donc tr\u00e8s pris\u00e9s, m\u00eame s’ils ne b\u00e9n\u00e9ficient pas d’autant de commodit\u00e9s en terme d’isolation et de prestations dans les parties communes.<\/p>\nL’offre de prix<\/h2>\n
Le vendeur n\u00e9gocie avec un \u00ab listing agent<\/em> \u00bb, les conditions de la vente de son produit et la commission qu’il paiera si le bien est vendu, de 6% en g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\nLe listing agent va ensuite promouvoir activement le bien aupr\u00e8s de son r\u00e9seau de particuliers mais surtout de brokers<\/em> par diff\u00e9rentes publicit\u00e9s et open houses<\/em>, etc… Si vous avez le coup de foudre pour un bien, votre broker transmet votre offre accompagn\u00e9e d’une s\u00e9rie de documents au broker du vendeur.<\/p>\nD\u00e9tails : <\/strong><\/p>\n\n- L’offre \u00e9crite,<\/li>\n
- La lettre de “pre-approval<\/em> ” de la banque si vous faites un pr\u00eat (document par lequel votre banque s’engage \u00e0 vous pr\u00eater une somme d\u00e9termin\u00e9e).<\/li>\n
- Le REBNY Financial Statement : c’est un formulaire type disponible au REBNY qui rapporte de mani\u00e8re (tr\u00e8s) d\u00e9taill\u00e9e votre situation financi\u00e8re (dettes, patrimoine, revenus…).<\/li>\n<\/ul>\n
L’accord sur le prix, apr\u00e8s la p\u00e9riode des n\u00e9gociations, donne lieu \u00e0 un \u00ab Contract<\/em> \u00bb ou promesse de vente et \u00e0 un versement initial d’environ 10 % du prix pour un condo, souvent plus pour un co-op. Cet argent est d\u00e9pos\u00e9 sur le compte s\u00e9questre de l’avocat du vendeur et vous sera restitu\u00e9 int\u00e9gralement si votre pr\u00eat est refus\u00e9, \u00e0 condition toutefois d\u2019avoir dans votre contrat de vente, une clause suspensive qui le pr\u00e9voit.<\/p>\nLes inspections<\/h2>\n
Contrairement \u00e0 l’\u00e9tat de NY, il n’est pas d’usage d’avoir recours aux inspections lors de l’achat d’un bien immobilier dans la ville de NYC. C’est l’avocat qui r\u00e9alise en fait un gros travail de recherche avec la lecture des documents techniques de l’immeuble et les diff\u00e9rents comptes rendus des r\u00e9unions de la copropri\u00e9t\u00e9 pour connaitre les derniers travaux effectu\u00e9s… et ceux qui sont prochainement pr\u00e9vus.<\/p>\n
Le financement<\/h2>\n
L\u2019acheteur peut bien \u00e9videmment choisir soit d\u2019acheter<\/strong> son bien immobilier<\/strong> comptant, soit d\u2019avoir recours \u00e0 un financement. Dans ce dernier cas, l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit peut prendre un certain d\u00e9lai ; entre 45 et 60 jours environ. Pendant ce temps, la Banque pr\u00eateuse va demander une estimation du bien en question, aupr\u00e8s d\u2019un organisme sp\u00e9cialis\u00e9 et ind\u00e9pendant. Cette estimation \u00e9crite (appraisal<\/em>) est un indicateur pr\u00e9cieux pour la banque, qui sait, d\u00e8s lors, si le prix d\u2019achat<\/strong> que vous proposez est pertinent. Sachant qu\u2019elle risque de se retrouver avec votre bien sur les bras si vous ne remboursez pas votre cr\u00e9dit, elle v\u00e9rifie sa valeur marchande\u2026 dor\u00e9navant (cf. affaire des \u00ab subprimes<\/em> \u00bb qui a entrain\u00e9 une petite crise \u00e9conomique mondiale).<\/p>\nDeux situations sont alors possibles :<\/strong><\/p>\n\n- Vous n’obtenez pas votre financement dans le d\u00e9lai : l\u2019acheteur a la possibilit\u00e9 d\u2019annuler le contrat et de r\u00e9cup\u00e9rer son apport si la promesse de vente contient une clause suspensive d’obtention de pr\u00eat (mortgage contingency).<\/li>\n
- Vous obtenez votre financement dans le d\u00e9lai : en route pour la cl\u00f4ture de la vente.<\/li>\n<\/ul>\n
La cl\u00f4ture de la vente ou Closing<\/h2>\n
Acheter un co-op n\u00e9cessite de se faire accepter par ses voisins. Une fois votre pr\u00eat accept\u00e9, une autre \u00e9preuve, et pas des moindres, vous attend avant d’acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de votre co-op… L’entretien avec le Board<\/em> demande un grand nombre de preuves de votre solvabilit\u00e9 et bonne tenue. En bref, il faudra montrer patte blanche, la preuve : si Bichon emm\u00e9nage avec vous, il devra lui aussi passer un entretien\u2026<\/p>\nLa cl\u00f4ture (closing<\/em>) est la transaction qui rend l’achat<\/strong>-vente effectif. Concr\u00e8tement, c’est une mauvaise nouvelle (c’est le moment de payer), mais \u00e9galement une bonne (vous avez la cl\u00e9 !).<\/p>\nAvant ce moment ultime de tensions et de joie, les parties (vendeur, acheteur et en principe leurs avocats respectifs, le repr\u00e9sentant de l’assurance titre et accessoirement les avocats de la banque, et les agents immobiliers) se r\u00e9unissent pour signer tous les documents utiles au transfert de propri\u00e9t\u00e9 et au paiement du prix. Rechargez votre plus beau stylo plume.<\/p>\n
Un agent de cl\u00f4ture est parfois d\u00e9sign\u00e9 (Closing Agent<\/em>). Il a pour r\u00f4le de :<\/p>\n\n- Repr\u00e9senter l\u2019acheteur dans le transfert du titre et le transfert de propri\u00e9t\u00e9 du Vendeur vers l\u2019Acheteur.<\/li>\n
- Effectuer les recherches de validit\u00e9 sur le titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
- Proposer l\u2019assurance de ce titre (Owner\u2019s Title Insurance Policy). Cette assurance garantit l\u2019\u00e9tat du titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un moment donn\u00e9.<\/li>\n
- Synchroniser le paiement des fonds par le biais de son compte s\u00e9questre.<\/li>\n<\/ul>\n
Les\u00a0co\u00fbts\u00a0de closing pour un acheteur s’\u00e9l\u00e8vent 2 ou 3% pour un condo et \u00e0 5% s’il ach\u00e8te \u00e0 un promoteur immobilier<\/strong> (appel\u00e9 sponsor).<\/p>\nLes frais et les droits : qui paye quoi ?<\/h2>\nC\u00f4t\u00e9 vendeur<\/h3>\n\n- Les frais d\u2019agence, dans la tr\u00e8s grande majorit\u00e9 de ce type de transactions, et des droits d\u2019enregistrement.<\/li>\n
- R\u00e9actualisation de l\u2019assurance de l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
- Frais d\u2019avocat : 2,500 \u00e0 plus de $5,000.<\/li>\n
- Indemnit\u00e9 de transfert de la ville de New York : entre 1% et 1.425 % du prix de vente.<\/li>\n
- Indemnit\u00e9 du “Managing Agent<\/em>” : $500.<\/li>\n
- Estate Fee<\/em> : Entre $500 et $1000.<\/li>\n<\/ul>\n
En cas de vente d’un Co-op, le vendeur actionnaire doit \u00e9galement payer :<\/p>\n
\n- La “Stock Transfer Tax<\/em>“, d’un montant de $0.05 par action.<\/li>\n
- Les frais sur titre (Title Charges<\/em>) : Entre $150 et $250.<\/li>\n<\/ul>\n
C\u00f4t\u00e9 Acheteur<\/h3>\n
Achat financ\u00e9<\/span><\/p>\n\n- Indemnit\u00e9 de transfert de l\u2019Etat de New York : 0.4% du prix de vente.<\/li>\n
- Assurance du titre : 450$ par tranche de 100 000$ de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
- Si la propri\u00e9t\u00e9 a une valeur sup\u00e9rieure \u00e0 1 million de $ : la Mansion Tax<\/em> de 1% de la valeur du bien.<\/li>\n
- Avocat : Entre $1500 et $2000.<\/li>\n
- Analyse de votre cr\u00e9dit ou \u00ab Credit Report<\/em> \u00bb : de $60 \u00e0 100.<\/li>\n
- Expertise de la valeur v\u00e9nale ou \u00ab Appraisal<\/em> \u00bb : environ $500.<\/li>\n
- Droits d\u2019enregistrement : \u00e0 partir de $500.<\/li>\n
- Frais bancaires (notamment Bank Underwriting Fee<\/em> $450 et avocat de la banque $750).<\/li>\n<\/ul>\n
De nombreux immeubles, condos, et co-op imposent des frais suppl\u00e9mentaires :<\/p>\n
\n- Frais de candidature (Application fee<\/em> $200),<\/li>\n
- Commission… de l\u2019agent de commission (managing agent fee<\/em> $500).<\/li>\n
- Caution d\u2019entr\u00e9e (move-in deposit<\/em> entre $500 et $1500).<\/li>\n<\/ul>\n
Achat comptant<\/span><\/p>\n