{"id":161749,"date":"2026-09-29T10:23:19","date_gmt":"2026-09-29T14:23:19","guid":{"rendered":"https:\/\/frenchdistrict.com\/new-york\/webinaire\/webinaire-immobilier-france-usa-fiscalite-et-transmission-patrimoniale\/"},"modified":"2026-10-13T17:20:21","modified_gmt":"2026-10-13T21:20:21","slug":"webinaire-immobilier-france-usa-fiscalite-et-transmission-patrimoniale","status":"publish","type":"webinaire","link":"https:\/\/frenchdistrict.com\/new-york\/webinaire\/webinaire-immobilier-france-usa-fiscalite-et-transmission-patrimoniale\/","title":{"rendered":"Vid\u00e9o : Immobilier France-USA : Fiscalit\u00e9 et Transmission Patrimoniale"},"content":{"rendered":"

Poss\u00e9der un bien immobilier en France quand on vit aux \u00c9tats-Unis, ou acqu\u00e9rir un logement sur le sol am\u00e9ricain depuis l’\u00e9tranger, soul\u00e8ve de nombreuses questions fiscales et juridiques. Entre le choix des r\u00e9gimes locatifs, le traitement des plus-values \u00e0 la revente, l’imp\u00f4t sur la fortune et l’organisation d’une succession, les r\u00e8gles applicables d’un c\u00f4t\u00e9 et de l’autre de l’Atlantique diff\u00e8rent fortement.<\/p>\n

Au cours de ce webinaire French District anim\u00e9 par Romain Angeletti, Adrien Eyraud, Partner et Managing Director Business Development chez USAFrance Financials Group\u2122, et Olivier Sureau, CPA\u00ae et expert-comptable dipl\u00f4m\u00e9, Partner chez USAFrance Financials Group\u2122, ont d\u00e9taill\u00e9 le fonctionnement de l’immobilier transfrontalier lors de la conf\u00e9rence intitul\u00e9e \u00ab Immobilier France-USA : Fiscalit\u00e9 et Transmission Patrimoniale \u00bb.<\/p>\n

Fiscalit\u00e9 des revenus locatifs transfrontaliers<\/h2>\n\r\n\t
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Présenté par...<\/div>\r\n\t\t\t
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\"USAFrance<\/div>\r\n\t\t\t\t
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USAFrance Financials Group\u2122<\/p>\r\n\t\t\t\t\t

Gestion priv\u00e9e aux \u00c9tats-Unis<\/div>\r\n\t\t\t\t\t
 <\/i>USAFrance Financials Group\u2122<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t<\/a>\r\n\t\t\t<\/div>\t\t\r\n\t\t<\/div>\r\n\t<\/div>Pour un bien situ\u00e9 en France, le traitement d\u00e9pend de la r\u00e9sidence fiscale du propri\u00e9taire. En r\u00e9sidence fiscale fran\u00e7aise, la location meubl\u00e9e rel\u00e8ve du r\u00e9gime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou du r\u00e9gime r\u00e9el permettant de d\u00e9duire les charges actuelles et d’amortir la valeur du b\u00e2timent. La location vide donne acc\u00e8s au micro-foncier (30 % d’abattement sous 15 000 \u20ac de recettes) ou au r\u00e9gime r\u00e9el. Les revenus sont soumis au bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4t sur le revenu et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux via impots.gouv.fr<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Pour les r\u00e9sidents fiscaux am\u00e9ricains poss\u00e9dant un bien en France, l’imposition fran\u00e7aise s’effectue par d\u00e9faut \u00e0 un taux minimum de 20 % (ou 30 % selon le montant), auquel s’ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. C\u00f4t\u00e9 am\u00e9ricain, l’IRS<\/a><\/strong> exige la d\u00e9claration des revenus mondiaux sur le formulaire 1040. La r\u00e9glementation am\u00e9ricaine autorise l’amortissement du bien sur 27,5 ou 30 ans. Le m\u00e9canisme du cr\u00e9dit d’imp\u00f4t \u00e9tranger (formulaire 1116), encadr\u00e9 par la convention fiscale franco-am\u00e9ricaine<\/a><\/strong>, permet de r\u00e9duire la double imposition. Ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier aux \u00c9tats-Unis<\/a> ou y d\u00e9clarer des revenus locatifs doivent aussi prendre en compte la taxe sur les revenus passifs nets (Net Investment Income Tax<\/em>) de 3,8 % au-del\u00e0 de certains seuils.<\/p>\n

Calcul des plus-values et arbitrages \u00e0 la revente<\/h2>\n

La vente d’un bien en France est soumise \u00e0 un taux d’imposition global de 36,2 % (19 % d’imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux), augment\u00e9 d’une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % pour les plus-values imposables sup\u00e9rieures \u00e0 50 000 \u20ac. Des abattements progressifs pour dur\u00e9e de d\u00e9tention permettent une exon\u00e9ration totale d’imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s 22 ans et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Les r\u00e9sidents c\u00e9dant leur r\u00e9sidence principale b\u00e9n\u00e9ficient d’une exon\u00e9ration, conserv\u00e9e temporairement apr\u00e8s un d\u00e9part \u00e0 l’\u00e9tranger si la vente intervient avant la fin de l’ann\u00e9e civile suivante.<\/p>\n

Aux \u00c9tats-Unis, le calcul de la plus-value s’effectue obligatoirement en dollars. La variation du taux de change entre la date d’achat et la date de revente peut g\u00e9n\u00e9rer une plus-value imposable en dollars m\u00eame si l’op\u00e9ration se solde par une valeur stagnante en euros. L’exon\u00e9ration de la r\u00e9sidence principale am\u00e9ricaine atteint 250 000 $ pour un c\u00e9libataire et 500 000 $ pour un couple mari\u00e9, sous r\u00e9serve d’y avoir r\u00e9sid\u00e9 au moins deux ans au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es. Lors de la revente d’un bien am\u00e9ricain par un non-r\u00e9sident fiscal US, la loi FIRPTA<\/em> impose une retenue \u00e0 la source de 15 % sur le prix de vente brut, ajustable sur demande aupr\u00e8s des autorit\u00e9s.<\/p>\n

Imp\u00f4t sur la fortune et r\u00e8gles de succession<\/h2>\n

L’Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re<\/a><\/strong> (IFI) s’applique d\u00e8s que la valeur nette du patrimoine immobilier franchit 1,3 million d’euros. Pour les non-r\u00e9sidents fiscaux fran\u00e7ais, l’assiette se limite aux seuls biens situ\u00e9s en France. Pour les r\u00e9sidents en France, elle englobe l’ensemble des actifs immobiliers mondiaux.<\/p>\n

En mati\u00e8re de transmission, la France applique des droits de succession et de donation progressifs, avec un abattement de 100 000 \u20ac par parent et par enfant rechargeable tous les 15 ans. Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 constitue un levier majeur : donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un bien de son vivant permet de r\u00e9duire la base taxable. Aux \u00c9tats-Unis, les r\u00e9sidents b\u00e9n\u00e9ficient d’une exon\u00e9ration f\u00e9d\u00e9rale globale tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e (environ 13,6 \u00e0 15 millions de dollars par personne selon les ann\u00e9es), tandis que les non-r\u00e9sidents ne disposent que d’un abattement de 60 000 $ sur leurs actifs am\u00e9ricains. La notion de r\u00e9\u00e9valuation de la valeur v\u00e9nale au d\u00e9c\u00e8s (step-up in basis<\/em>) supprime la plus-value accumul\u00e9e, un m\u00e9canisme cl\u00e9 \u00e0 int\u00e9grer dans une strat\u00e9gie de transmission de patrimoine transfrontali\u00e8re<\/a>.<\/p>\n

M\u00e9canismes d’optimisation patrimoniale<\/h2>\n

Plusieurs outils facilitent la gestion et le financement des projets. Aux \u00c9tats-Unis, le dispositif du 1031 Exchange<\/em> permet de diff\u00e9rer l’imposition de la plus-value lors du r\u00e9investissement dans un autre bien locatif. Le Cost Segregation<\/em> acc\u00e9l\u00e8re l’amortissement comptable des composants d’un b\u00e2timent, g\u00e9n\u00e9rant des d\u00e9ductions fiscales imm\u00e9diates. Le statut de Real Estate Professional<\/em> offre quant \u00e0 lui la possibilit\u00e9 d’imputer des pertes immobili\u00e8res sur les revenus globaux du foyer. Pour comprendre la fiscalit\u00e9 aux \u00c9tats-Unis<\/a>, le recours \u00e0 des structures juridiques comme les SCI en France, ou les trusts<\/em> et Family Limited Partnerships<\/em> (FLP) aux \u00c9tats-Unis, s\u00e9curise la gestion et la transmission d’actifs.<\/p>\n

Les messages cl\u00e9s \u00e0 retenir<\/h2>\n