Dans le cadre de l\u2019extension de la l\u00e9gislation fiscale de fin d\u2019ann\u00e9e, promulgu\u00e9e par Monsieur le Pr\u00e9sident Obama le 18 d\u00e9cembre 2015, une modification de la loi sur l\u2019investissement \u00e9tranger dans l\u2019immobilier (the Foreign Investment in Real Property Act – FIRPTA<\/em>) est intervenue.<\/p>\n FIRPTA est une loi fiscale am\u00e9ricaine, promulgu\u00e9e en 1980, qui impose aux personnes \u00e9trang\u00e8res de payer, aux Etats-Unis, un imp\u00f4t sur la plus-value r\u00e9sultant de la vente de leurs biens immobiliers situ\u00e9s sur le sol am\u00e9ricain. Suite \u00e0 cette \u00e9volution l\u00e9gislative, entr\u00e9e en vigueur le 16 f\u00e9vrier 2016, l\u2019agent de r\u00e8glement devra mettre sous s\u00e9questre une partie plus importante du produit de la vente d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, appartenant \u00e0 une personne \u00e9trang\u00e8re non r\u00e9sidente, en vue du paiement de l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value qui intervient, en principe, plus tard dans l\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n A cet effet, il est important de pr\u00e9ciser que la base de cette retenue \u00e0 la source est le prix total de la vente.\u00a0A posteriori seulement, l\u2019imp\u00f4t sera effectivement calcul\u00e9 sur le montant de la plus-value immobili\u00e8re. La diff\u00e9rence qui potentiellement en r\u00e9sulterait, pourra \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e par le vendeur \u00e9tranger si elle est positive, et sera due \u00e0 l\u2019administration fiscale am\u00e9ricaine dans l\u2019hypoth\u00e8se inverse.<\/p>\n Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, l\u2019obligation de d\u00e9duire et retenir une partie du prix de vente, ainsi que d\u2019informer l\u2019IRS (service des imp\u00f4ts am\u00e9ricain) de la r\u00e9alisation de la vente p\u00e8se sur l\u2019acqu\u00e9reur (et non sur l\u2019agent de r\u00e8glement).<\/p>\n Dans la plupart des cas, l\u2019agent de r\u00e8glement est la partie qui remet les fonds \u00e0 l\u2019IRS, soit l\u2019avocat de l\u2019acqu\u00e9reur, mais l\u2019acqu\u00e9reur est celui qui demeure l\u00e9galement responsable.<\/p>\n De plus, tant que cette taxe n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9e en totalit\u00e9 par le vendeur, le gouvernement d\u00e9tient une garantie.\u00a0Sur le fondement de ces changements, le taux de retenue \u00e0 la source sur le prix de vente est de 15% (soit une augmentation par rapport aux 10% pratiqu\u00e9s jusqu\u2019alors).<\/p>\n Lorsqu\u2019il a recours aux services d\u2019un comptable, l\u2019acqu\u00e9reur peut retenir un montant inf\u00e9rieur \u00e0 celui impos\u00e9 par la loi, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9, utilisant l\u2019IRS Form 8288-B, il connait le montant exact des imp\u00f4ts dus par le vendeur \u00e9tranger.<\/p>\n Ces changements n\u2019ont pas d\u2019effet sur les exon\u00e9rations actuelles, notamment les exon\u00e9rations applicables \u00e0 la vente d\u2019une r\u00e9sidence principale ou d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 vacante, dont le prix de vente est inf\u00e9rieur \u00e0 300,000$.<\/p>\n Pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019exemption, l\u2019acqu\u00e9reur (et son agent de r\u00e8glement) devra fournir des documents attestant qu\u2019il utilise le bien v\u00e9ritablement dans un but r\u00e9sidentiel. Enfin, le taux de 10% de la retenue \u00e0 la source reste applicable \u00e0 la vente d\u2019une r\u00e9sidence principale dont le prix de vente est inf\u00e9rieur \u00e0 1 million de dollars.<\/p>\n Le title agent<\/em> et l\u2019agent de r\u00e8glement s\u2019assureront de prendre connaissance de la proc\u00e9dure FIRPTA avant la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur du dispositif, afin d\u2019assister leurs clients conform\u00e9ment aux dispositions de la loi.<\/p>\n De nombreux contrats-types de vente immobili\u00e8re sont r\u00e9dig\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019ancien dispositif, stipulant une retenue \u00e0 la source de 10% du prix de vente, et devront donc \u00eatre actualis\u00e9s, en application de cette \u00e9volution l\u00e9gislative.<\/p>\n Il est parfois difficile de savoir si l\u2019exigence de retenue \u00e0 la source, pr\u00e9vue par la FIRPTA, est applicable \u00e0 la transaction. Par cons\u00e9quent, il est pr\u00e9f\u00e9rable d\u2019obtenir, de la part du vendeur, une FIRPTA Affidavit<\/em> et une Certification of Non-Foreign Status<\/em>, pour toutes les transactions entreprises.<\/p>\n La loi FIRPTA, c’est quoi ? Dans le cadre de l\u2019extension de la l\u00e9gislation fiscale de fin d\u2019ann\u00e9e, promulgu\u00e9e par Monsieur le Pr\u00e9sident Obama le 18 d\u00e9cembre 2015, une modification de la loi sur l\u2019investissement \u00e9tranger dans l\u2019immobilier (the Foreign Investment in Real Property Act – FIRPTA) est intervenue. 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\nCette \u00e9volution s\u2019inscrit dans la politique de pr\u00e9vention du non-paiement de l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value, g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par la vente d\u2019un bien immobilier, par un non r\u00e9sident am\u00e9ricain.<\/p>\nLes apports de la loi FIRPTA<\/h2>\n
La situation nouvelle, en pratique<\/h2>\n
\nL\u2019agent de r\u00e8glement devra informer l\u2019acqu\u00e9reur du risque encouru en cas de mauvaise application du dispositif. En effet, l\u2019acqu\u00e9reur sera alors tenu pour toutes retenues \u00e0 la source suppl\u00e9mentaire, p\u00e9nalit\u00e9s et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\nEn r\u00e9sum\u00e9<\/h2>\n
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