De la pierre au billet vert ?

Les États-Unis sont une terre d’opportunités immobilières pour celui qui aime le risque (tout petit ou très gros), souhaite se constituer un patrimoine solide et avoir des revenus complémentaires. Pourtant, investir sur un territoire étranger peut comporter quelques complications et déconvenues : marché immobilier précaire, mauvaise fiabilité des locataires ou encore rendement moins élevé que prévu… et le scénario de départ tourne à la catastrophe.
Quelle est la rentabilité réelle d’un bien à visée locative ? Quels sont les conseils à suivre pour maximiser un investissement immobilier aux États-Unis ? Dès lors, la pierre peut rester pierre ou devenir billet vert, cela dépend aussi de vous.

La rentabilité réelle d’un investissement immobilier aux États-Unis

Comme vous vous en doutez, la somme que vous allez percevoir chaque mois n’est pas tout à fait le même que le montant du loyer inscrit dans le bail.

En retranchant certaines sommes du loyer perçu, vous allez obtenir le fameux taux de rentabilité. Sachez qu’aux États-Unis, une rentabilité nette annuelle peut atteindre les 10 % pour un investissement dans l’immobilier résidentiel.

Tout d’abord, il faut considérer les petits travaux nécessaires de rafraîchissement (nouvelle peinture, nettoyage professionnel) à chaque nouvelle arrivée du locataire. Sachant que les baux sont d’un an en général, cette somme n’est pas négligeable.

Ensuite, il est nécessaire d’inclure le coût de la gestion locative dans vos calculs. Confier sa propriété en gestion à un professionnel sur place (property manager) est bien appréciable. Mais, cela a un coût, de 10 % des loyers bruts en général. C’est cette personne qui décidera d’engager les travaux nécessaires à la maintenance de votre bien immobilier. C’est une autre source de dépense qu’il faut prendre en compte.

Par ailleurs, le paiement des impôts locaux aux États-Unis, sera réglé par le property manager et devra être provisionnés.

Enfin, les revenus fonciers américains doivent être pris en compte. Heureusement, ils bénéficient d’une fiscalité réduite si le propriétaire du bien immobilier a constitué une société de type LLC.

Conseils pratiques pour maximiser votre investissement aux USA

Choisir la ville

Et ce n’est pas si facile. Certaines villes, très agréables pour y vivre, ne sont pas forcément les meilleurs cibles. En effet, les prix de l’immobilier peuvent être chers et l’investissement sûr. Cependant, la rentabilité locative est bien moindre que dans d’autres régions moins médiatiques ou attractives.

En outre, choisir la bonne ville dépend de la croissance de la population, du taux de chômage, des revenus moyens des ménages – voir les sites City data  ou Census. Cela dépend également du prix de l’immobilier et de la tendance de la demande locative. Une ville avec de grandes universités ou des sièges de grandes compagnies aura tendance à afficher un demande locative plus forte grâce aux étudiants et aux salariés. Le plus simple est de se reporter à notre (super)article sur les meilleures villes où investir aux États-Unis.

Choisir les professionnels de l’immobilier pour investir aux USA

D’une part, le choix du type de bien – maison ancienne, logement neuf, townhouse, condo… – aura fort un impact sur la demande locative dans le quartier. D’autre part, le choix du quartier, de la réputation des écoles – la proximité plus ou plus immédiate de bonnes écoles  – également. Ceci n’est certainement pas évident quand on n’est pas américain, voire natif de la ville en question.

Par ailleurs, 89% des transactions immobilières sont orchestrées par des agents immobiliers aux Etats-Unis. Ce professionnel a toute son importance et vous assiste et vous accompagne tout au long du processus d’achat immobilier aux USA.

Mais ce n’est pas tout, recourir à un avocat est tout aussi fréquent dans la procédure d’acquisition d’un bien immobilier aux États-Unis. En effet, il en vérifie le bon formalisme et la bonne application de la loi par les parties.

Enfin, une fois le bien en votre possession, vous pouvez gérer vous même, à distance votre bien immobilier. Ou, vous pouvez également engager un professionnel de gestion locative aux Etats-Unis qui sera rémunéré sur la base des loyers perçus (entre 8 et 10% en moyenne).

Souvent à la signature du contrat, le propriétaire (donc vous !) devra payer des frais équivalents à la moitié voire la totalité d’un mois de loyer. En contrepartie, il s’occupera de trouver le (bon) locataire, de la collecte des loyers, de l’entretien. En prime, lors de votre absence, il se chargera de la maintenance de votre bien immobilier.

Dans le cas de biens immobiliers qui rentrent dans le cadre de la Section 8, c’est l’Etat qui règle le loyer donc le risque d’impayé est nul. La Section 8 est un programme fédéral offrant aux personnes à faibles revenus, une aide financière qui couvre parfois totalement le montant du loyer.

Les formalités pour investir dans l’immobilier aux USA

Il n’existe pas vraiment de formalisme pour investir dans l’immobilier aux États-Unis. Toutefois la plupart des investisseurs aux USA créent une société de type LLC. En effet, elle allie la transparence fiscale avec la responsabilité limitée de son gérant. De plus, elle permettra de bénéficier de la responsabilité limitée tout en déclarant les revenus fonciers à l’impôt sur le revenu et donc en bénéficiant des taux allégés des premières tranches (10%). Là encore le fait de créer une société aura un impact sur le rendement final de votre investissement aux USA.

À lire pour en savoir plus sur les LLC aux Etats-Unis. 

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