Acquérir un bien immobilier à Manhattan, comment ça marche ?
Condos, co-op, appraisal et closing costs, un vocabulaire qu’il faut connaitre quand on envisage d’acquérir un studio ou un château à Manhattan d’autant que la ville obéit à des règles spécifiques en matière immobilière, et différentes de l’Etat de New York. Où trouve-t- on les biens sur le marché, à quel prix et surtout qui paye quoi ? Voici un topo pratique pour savoir où l’on va quand on s’achète un toit à Manhattan.
Où trouver les biens à la vente ?
MLS ou pas
Dès qu’un broker rentre un bien à la vente, il doit en informer dans les 24 heures (en pratique, souvent dans l’heure qui suit), le Real Estate Board of New York (REBNY) Rebny.com. Ce syndicat se charge ensuite de diffuser l’annonce de ce produit auprès des tous les agents immobiliers adhérents (plus de 90 % à Manhattan).
Plusieurs sites publics en consultation gratuite centralisent également tous les produits sur le marché, comme StreetEasy.com, Olr.com et la rubrique Immo du journal en ligne du New York Times. Les sites sont très complets avec photos, détails de la propriété, les impôts et taxes afférentes et même l’identité des propriétaires successifs. Vous saurez tout ! D’autres sites, nationaux cette fois, vous seront utiles pour avoir une idée du marché immobilier de Manhattan : Trulia.com, Zillow.com.
Un autre site à mentionner pour l’immobilier d’investissement, mais payant si on veut obtenir des infos détaillées : PropertyShark.com.
Condo, Co-op, Townhouse, Brownstone, quelle différence ?
Le Condo (Condominium de son nom entier) est un immeuble composé de plusieurs propriétés privées. Les propriétaires établissent un règlement des parties communes et des charges pour en assurer l’entretien.
Le Co-op (Cooperative) est un immeuble détenu par une société d’actionnaires propriétaires. Dans ce cas le ‘propriétaire” est plutôt “actionnaire” de la Co-op avec un « proprietary lease » et non pas un titre de propriété.
Les règles de fonctionnement, d’entrée et de sortie d’une telle structure sont extrêmement formalistes : ainsi, son comité de direction doit donner son aval pour toute décision de rénovation ou de location de votre appartement. Très recherché par la clientèle américaine qui aime se regrouper entre personnes de même profession (co-op de banquiers ou co-op d’artistes,…), ou d’intérêts communs (co-op des joueurs de bridge,…), le co-op est souvent boudé par les européens qui y voient des procédures trop contraignantes.
La Townhouse est l’équivalent de la maison de ville à Manhattan. Elles disposent très souvent d’une cave, d’un cellier ou d’un entresol, d’une cour intérieure et du charme des bâtiments historiques de NYC.
Le High Rise : il n’est pas aussi haut qu’un gratte-ciel mais dispose d’au moins 10 étages. Construit dans les années 40 (mais souvent rénovés dans ce cas), ils offrent des prestations élaborées et disposent parfois d’une piscine.
Brownstone : C’est le nom donné à certaines townhouses en raison de la couleur brune du grès qui a servi à leur construction. Ils incarnent le signe distinctif du paysage immobilier new yorkais et sont donc très prisés, même s’ils ne bénéficient pas d’autant de commodités en terme d’isolation et de prestations dans les parties communes.
L’offre de prix
Le vendeur négocie avec un « listing agent », les conditions de la vente de son produit et la commission qu’il paiera si le bien est vendu, de 6% en général.
Le listing agent va ensuite promouvoir activement le bien auprès de son réseau de particuliers mais surtout de brokers par différentes publicités et open houses, etc… Si vous avez le coup de foudre pour un bien, votre broker transmet votre offre accompagnée d’une série de documents au broker du vendeur.
Détails :
- L’offre écrite,
- La lettre de “pre-approval ” de la banque si vous faites un prêt (document par lequel votre banque s’engage à vous prêter une somme déterminée).
- Le REBNY Financial Statement : c’est un formulaire type disponible au REBNY qui rapporte de manière (très) détaillée votre situation financière (dettes, patrimoine, revenus…).
L’accord sur le prix, après la période des négociations, donne lieu à un « Contract » ou promesse de vente et à un versement initial d’environ 10 % du prix pour un condo, souvent plus pour un co-op. Cet argent est déposé sur le compte séquestre de l’avocat du vendeur et vous sera restitué intégralement si votre prêt est refusé, à condition toutefois d’avoir dans votre contrat de vente, une clause suspensive qui le prévoit.
Les inspections
Contrairement à l’état de NY, il n’est pas d’usage d’avoir recours aux inspections lors de l’achat d’un bien immobilier dans la ville de NYC. C’est l’avocat qui réalise en fait un gros travail de recherche avec la lecture des documents techniques de l’immeuble et les différents comptes rendus des réunions de la copropriété pour connaitre les derniers travaux effectués… et ceux qui sont prochainement prévus.
Le financement
L’acheteur peut bien évidemment choisir soit d’acheter son bien immobilier comptant, soit d’avoir recours à un financement. Dans ce dernier cas, l’obtention d’un crédit peut prendre un certain délai ; entre 45 et 60 jours environ. Pendant ce temps, la Banque prêteuse va demander une estimation du bien en question, auprès d’un organisme spécialisé et indépendant. Cette estimation écrite (appraisal) est un indicateur précieux pour la banque, qui sait, dès lors, si le prix d’achat que vous proposez est pertinent. Sachant qu’elle risque de se retrouver avec votre bien sur les bras si vous ne remboursez pas votre crédit, elle vérifie sa valeur marchande… dorénavant (cf. affaire des « subprimes » qui a entrainé une petite crise économique mondiale).
Deux situations sont alors possibles :
- Vous n’obtenez pas votre financement dans le délai : l’acheteur a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport si la promesse de vente contient une clause suspensive d’obtention de prêt (mortgage contingency).
- Vous obtenez votre financement dans le délai : en route pour la clôture de la vente.
La clôture de la vente ou Closing
Acheter un co-op nécessite de se faire accepter par ses voisins. Une fois votre prêt accepté, une autre épreuve, et pas des moindres, vous attend avant d’accéder à la propriété de votre co-op… L’entretien avec le Board demande un grand nombre de preuves de votre solvabilité et bonne tenue. En bref, il faudra montrer patte blanche, la preuve : si Bichon emménage avec vous, il devra lui aussi passer un entretien…
La clôture (closing) est la transaction qui rend l’achat-vente effectif. Concrètement, c’est une mauvaise nouvelle (c’est le moment de payer), mais également une bonne (vous avez la clé !).
Avant ce moment ultime de tensions et de joie, les parties (vendeur, acheteur et en principe leurs avocats respectifs, le représentant de l’assurance titre et accessoirement les avocats de la banque, et les agents immobiliers) se réunissent pour signer tous les documents utiles au transfert de propriété et au paiement du prix. Rechargez votre plus beau stylo plume.
Un agent de clôture est parfois désigné (Closing Agent). Il a pour rôle de :
- Représenter l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de propriété du Vendeur vers l’Acheteur.
- Effectuer les recherches de validité sur le titre de propriété.
- Proposer l’assurance de ce titre (Owner’s Title Insurance Policy). Cette assurance garantit l’état du titre de propriété à un moment donné.
- Synchroniser le paiement des fonds par le biais de son compte séquestre.
Les coûts de closing pour un acheteur s’élèvent 2 ou 3% pour un condo et à 5% s’il achète à un promoteur immobilier (appelé sponsor).
Les frais et les droits : qui paye quoi ?
Côté vendeur
- Les frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions, et des droits d’enregistrement.
- Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété.
- Frais d’avocat : 2,500 à plus de $5,000.
- Indemnité de transfert de la ville de New York : entre 1% et 1.425 % du prix de vente.
- Indemnité du “Managing Agent” : $500.
- Estate Fee : Entre $500 et $1000.
En cas de vente d’un Co-op, le vendeur actionnaire doit également payer :
- La “Stock Transfer Tax“, d’un montant de $0.05 par action.
- Les frais sur titre (Title Charges) : Entre $150 et $250.
Côté Acheteur
Achat financé
- Indemnité de transfert de l’Etat de New York : 0.4% du prix de vente.
- Assurance du titre : 450$ par tranche de 100 000$ de la valeur de la propriété.
- Si la propriété a une valeur supérieure à 1 million de $ : la Mansion Tax de 1% de la valeur du bien.
- Avocat : Entre $1500 et $2000.
- Analyse de votre crédit ou « Credit Report » : de $60 à 100.
- Expertise de la valeur vénale ou « Appraisal » : environ $500.
- Droits d’enregistrement : à partir de $500.
- Frais bancaires (notamment Bank Underwriting Fee $450 et avocat de la banque $750).
De nombreux immeubles, condos, et co-op imposent des frais supplémentaires :
- Frais de candidature (Application fee $200),
- Commission… de l’agent de commission (managing agent fee $500).
- Caution d’entrée (move-in deposit entre $500 et $1500).
Achat comptant
- Si la propriété a une valeur supérieure à 1 million de $ : la Mansion Tax de 1% de la valeur du bien.
- Assurance du titre : $450 par tranche de $100,000 de la valeur de la propriété.
Même s’ils ne sont pas obligatoires, il est recommandé d’engager les frais suivants pour votre tranquillité d’esprit…
- Recherche des privilèges : Entre $300 et $400 (inutile en cas de Co-op).
- Frais d’avocat : de $1 500 à $ 5 000.
- Frais d’enregistrement : Entre $200 et $350 ($0 si c’est un Co-op).
Et ce n’est pas fini…
Charges communes et de copropriété
- Pour les condos, elles vont généralement de 0,70$ à 1,10$ le pied carré et incluent notamment : le chauffage, l’électricité, le nettoyage des parties communes, l’eau, le câble (abonnement basique), la sécurité, l’assurance du bâtiment et l’entretien des commodités de l’immeuble (concierge, salon, salle de gym, salle de jeux, etc.).
- Pour les Co-op, c’est un peu différent, les frais d’entretien sont composés des charges communes, des taxes et même les intérêts que la Co-op aurait contracté lors d’un emprunt.
Taxes foncières
Les taxes foncières (ou impôts immobiliers) sont calculées sur la valeur imposable – valeur que les autorités de la ville attribuent à la propriété. A Manhattan, la taxe foncière est d’environ 1% de cette valeur.
Une bonne nouvelle pour finir : la ville de Manhattan offre des programmes de réduction d’impôts sur 10, 15 ou 20 ans pour certains biens immobiliers bien spécifiques.
