C’est le moment d’acheter ! Oui, mais quoi, combien et comment ?
Acheter un bien immobilier à New York City, c’est votre prochaine résolution. Bravo ! En plus, on n’a que des bonnes nouvelles à vous annoncer. Le marché immobilier new yorkais se porte bien, il est même florissant et offre des dizaines de condos, de lofts, d’appartements neufs et de townhouses à la vente, qui n’attendent que vous, futur propriétaire. Que ce soit pour y habiter ou pour y investir, acheter dans l’immobilier à NYC reste un bon placement et fiscalement intéressant. Alors, on commence par quoi ? Contactez votre agent immobilier et lisez ce qui suit.
Les biens immobiliers à acheter à New york City
Grosso modo, il existe 3 types de biens immobiliers à acheter :
Ceci est un club privé : Les co-op
Si vous souhaitez investir à long terme à New york City, une co-op est exactement ce qu’il vous faut. Ce type de bien représente 70% du marché. Dans un immeuble coopératif, les propriétaires obtiennent une part de l’association coopérative et tous les actionnaires sont conjointement propriétaires de l’immeuble et de ses unités. Les conseils d’administration des co-op jouent un rôle important et déterminent si vous pouvez louer votre logement ou y apporter des modifications majeures. Les conseils d’administration des co-op par ailleurs, sont tout-puissants dans la détermination des propriétaires de leurs immeubles. Il peut donc parfois être difficile d’acheter un appartement, et alors même que vous en avez les moyens. Les co-op de New York sont généralement plus anciennes que les condos, mais bonne nouvelle, elles sont généralement moins chères. Plus de 70% de la demande locative consiste en one bedroom ( 2 pieces) et 2 bedroom (3 pieces). Attention, certains immeubles sont à éviter et l’assistance d’un agent immobilier compétent et patient vous sera utile pour éviter des déboires et faire le bon choix.
À moi, rien qu’à moi : Les condos
Lorsque vous achetez un appartement “condo”, vous en êtes le propriétaire intégral, ainsi que de certaines parties des parties communes de l’immeuble (par exemple, le gymnase). Bien que l’immeuble en copropriété ait une association de copropriétaires, il ne sera pas aussi impliqué que le conseil d’une co-op, par exemple, les propriétaires peuvent facilement louer ou vendre leur maison quand ils le souhaitent. Les condos sont généralement une bonne option pour ceux qui ne recherchent pas un investissement à long terme. D’un autre côté, ils sont généralement plus chers – les propriétaires peuvent avoir à payer des frais et charges communes en fonction des commodités et prestations qu’offrent de l’immeuble, notamment s’il est neuf. Pourtant, malgré des prix parfois très élevés, les condos se vendent très bien et très vite.
Ma maison en ville : Les townhouses
Une townhouse est généralement un petit immeuble de trois ou quatre étages, contigu à d’autres immeubles sur un même bloc ; il peut servir de maison unifamiliale ou avoir plusieurs appartements répartis sur ses étages. Bien que les maisons de ville soient plus étroites que les maisons individuelles, elles ont souvent des cours et des toits et offrent plus d’intimité qu’un appartement. Elles sont au nombre de 8 300 sur Manhattan, donc très peu nombreuses. C’est pour cela qu’elles ont également tendance à afficher des prix élevés (de 5 à 20 millions de dollars selon les quartiers). Les plus belles townhouses, appelées brownstones (car leur façade est faite de briques foncées), sont surtout localisées vers Uptown entre L’Upper East Side, l’Upper West Side et Harlem où des opportunités sont encore disponibles. De même, à Downtown sur Chelsea, Gramercy Park, Flatiron, Greenwich Village, West Village et Tribeca. La bonne option est de chercher du côté de Brooklyn, avec des prix plus abordables et des taxes foncières moins élevées.
Crédit photo : flickr.com by Spencer Means https://www.flickr.com/photos/hunky_punk/
Ma maison tout court : La maison individuelle (fully detached house)
Sans vouloir vous décourager, ce type de bien est assez rare à New York City. Par exemple, le Musée Frick était l’une de ces maisons individuelles typiques que l’on pouvait trouver à Manhattan, au 19ème et début du 20ème siècle. Désormais, il faut se diriger un peu en dehors de ce quartier, vers Ditmas Park, ou Forest Hills, si l’on veut acheter une maison rien qu’à soi.
Seul au monde, ou presque : Le loft
Il est un peu délicat de définir un loft new yorkais car de nombreux lofts ont été “construits de toute pièce” pour recréer l’ambiance et l’originalité des anciens. Mais généralement, les lofts sont des espaces d’anciens bâtiments industriels ou de fabrication transformés en espaces résidentiels. Ils se distinguent par leurs hauts plafonds, leurs grandes fenêtres, leurs grands espaces et leurs murs intérieurs minimaux. La plupart des originaux (et des plus beaux) se trouvent dans des quartiers comme Tribeca, Soho et Williamsburg.
Il est important d’avoir à l’esprit que l’achat d’un bien immobilier à New York comporte des particularités de délai et de procédure et il est fortement conseillé de faire appel à un agent immobilier.
Dans tous les cas, le processus d’achat est sensiblement le même. Pour en savoir plus, lisez notre (super) article sur la manière de devenir propriétaire à New York.
Investir dans l’immobilier new-yorkais est toujours une bonne idée à long terme
Il faut d’abord savoir que Manhattan et Brooklyn bénéficient du MLS, un “Multiple listing” où sont référencés plus de 95 % des biens à louer ou à vendre. Étant donné que tout le monde a accès à la même base de données, travailler avec plusieurs agents immobiliers est inutile. Choisissez en un, et un bon !
Pourquoi investir dans la pierre new-yorkaise est-il intéressant ? Car les prix ont été multipliés par 4 en 30 ans (source Miller Samuel Appraisor). Ainsi à Manhattan, le quartier le Lower East Side a vu ses prix augmenter en moyenne de 168%, quant à celui de Grammercy Park, il a subi une augmentation de 109% entre 2010 et 2019. Côté Brooklyn, c’est la même tendance avec 211 % de hausse des prix à Cobble Hill et 192% à Greenpoint ! Acheter son logement à NY reste ainsi le meilleur moyen de se constituer une épargne et de valoriser son bien à long terme plutôt que de payer un loyer.
Un marché locatif dynamique et rentable
Vu les prix de l’immobilier actuels, le marché de l’immobilier new-yorkais reste inaccessible pour beaucoup. La demande locative reste ainsi très soutenue dans tous les quartiers de New York City et le loyer moyen à Manhattan était de 3 217 $ en 2019. De plus, plus de ⅔ des 8.5 millions de New-Yorkais sont locataires d’après le New York City Department of City Planning.
L’immobilier à New York a le plus de chances d’être un investissement rentable lorsqu’il est loué sur une longue période. Avec le temps et les revenus locatifs dans votre poche, les chances de réussir un investissement augmentent considérablement. Investir à New York reste une valeur sûre, il vous suffit donc d’attendre… et d’encaisser.
Une opération immobilière fiscalement intéressante
Il existe des avantages fiscaux importants pour tous les investissements immobiliers réalisés à New York. Par exemple, les intérêts hypothécaires payés sur les immeubles de placement sont entièrement déductibles.
Les intérêts sur les prêts qui ont servi à acheter, construire ou améliorer la propriété sont déductibles jusqu’à 500 000 USD pour les contribuables célibataires et 1 000 000 USD pour les couples mariés.
Les impôts fonciers et toutes les autres dépenses «ordinaires et nécessaires» pour un bien d’investissement locatif sont déductibles des impôts à hauteur de 10 000$ selon l’IRS.
Allô, mon agent immobilier ?
Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à New York?
Contactez Jean-Luc Teinturier.
