Les conseils de Gaultier Montagnon, expert en immobilier depuis plus de 20 ans

Nombreux sont les expatriés qui cherchent à acquérir un bien immobilier en France et qui envisagent la location non-meublée, dite nue, comme l’unique solution d’investissement locatif. Or, il existe de nombreuses solutions d’investissement qui offrent de grands atouts fiscaux et patrimoniaux.

Zoom sur deux dispositifs adaptés à votre situation et objectifs.

Le statut LMNP : une fiscalité attractive

Très peu envisagé, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages :

  • D’une part, il vous permet de déduire de votre déclaration sur les revenus locatifs, la valeur de l’appartement, du mobilier, des charges voire des intérêts d’emprunts bancaires. Ces déductions vous font profiter de revenus pas ou très peu fiscalisés en France.
  • D’autre part, il présente un second avantage en tant que résident américain. Vous ne déclarez pas (ou très peu) de revenus aux USA au chapitre revenus mondiaux. Vous profitez donc d’une fiscalité avantageuse aussi bien en France, qu’aux US !
  • Enfin, contrairement à la location nue, la gestion d’un bien meublé ne nécessite pas la signature d’un bail de 3 ans. Vous pouvez ainsi profiter plus facilement de votre logement lors de vos visites en France !

Les avantages de la Nue-Propriété

Fiscalité avantageuse, importante décote, aucun souci de gestion, valorisation mécanique du bien à terme : les atouts d’un investissement en nue-propriété dans le neuf sont nombreux !
Cet investissement est fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à dissocier la Pleine Propriété en deux droits distincts : la Nue-Propriété (les murs) et l’Usufruit (l’usage) durant 15 à 20 ans. Quels sont les avantages ?

  • D’une part, en tant que nu-propriétaire, vous faites donc l’acquisition d’un bien patrimonial de qualité à un prix décoté de 30 à 40%.
  • D’autre part, une réduction immédiate sur le prix d’acquisition, générée par les loyers « marché » actualisés sur la durée de l’usufruit temporaire.
  • De plus, pour un non-résident, c’est la garantie d’avoir l’esprit tranquille car la gestion locative est cédée à un bailleur institutionnel durant la durée de l’usufruit temporaire. Vous profitez également d’une exonération de la taxe foncière, prise en charge par l’usufruitier.
  • Aucun souci de gestion locative, aucun frais, et aucune charge (charge de copropriété courante, travaux ou taxes) : il s’agit d’une opération fiscalement neutre !
  • En outre, vous bénéficiez d’une déduction des intérêts d’emprunts liés à son acquisition sur vos revenus foncier existants ou à venir. Et cet investissement n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.
  • Et d’une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value.
  • Enfin, au terme du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire d’un bien remis en état, sans aucune démarche ni frais supplémentaire. Vous êtes libre de l’occuper, le louer ou le vendre.

Une solution simple qui permet de répondre à différents objectifs. Par exemple, se constituer un patrimoine de qualité, un complément de revenus retraite, acquérir sa future résidence principale ou secondaire, préparer sa transmission, etc.

Conclusion :

Expatriés, résidents aux USA : nous avons tous des profils et des objectifs différents…

Installé à Boston Massachusetts et, accompagné par les meilleurs partenaires dédiés aux expatriés français : fiscalistes, cabinets comptables, courtiers en prêts immobiliers, n’hésitez pas à me contacter pour profiter d’une étude patrimoniale, d’un accompagnement dédié et d’une solution sur-mesure pour votre développement patrimonial en France.

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