Short sale, saisies bancaires, faillites et enchères… quand l’immobilier rime avec opportunités

On peut faire plein de bonnes affaires en Floride, dans tous les domaines. En immobilier, les occasions d’acquérir de la pierre moins chère sont fréquentes et variées. Dès lors, il faudrait être fou pour dépenser plus… Explications.

La Short Sale : un vaut mieux que deux tu l’auras…

Dans ce type de ventes, le propriétaire dispose encore juridiquement de son bien immobilier, et a tout intérêt à aller au devant de sa banque (avant que la banque ne vienne vers lui) via son agent immobilier avec une offre déjà signée par un acheteur prospect dont le prix sera attractivement bas pour attirer les acheteurs, mais suffisamment haut pour satisfaire l’organisme prêteur. La procédure “Short Sale” démarre alors.

Ainsi, la banque accepte de recevoir, en cas de vente, une somme moins importante que le montant de l’hypothèque consentie, ceci afin d’éviter que la situation financière du vendeur n’empire et d’aboutisse à une foreclosure, procédure toujours longue et très coûteuse.

La banque se donnera quelques mois pour collecter d’autres offres avant de prendre la décision d’approuver la vente (Short sale approved) au meilleur offrant, et d’accepter d’éponger le reste de la dette du propriétaire si reliquat il y a.

En effet c’est parce que la banque accepte de recevoir une somme moins importante que le montant de l’hypothèque consentie que la procédure Short Sale est longue, et de faite aléatoire pour les moins offrants qui d’ailleurs attendent des mois avant de savoir que la banque les a sortis du jeu depuis bien longtemps.

La banque travaille en relation directe avec son Asset Manager, qui en fonction de différents paramètres du marché, se donne le droit d’accepter, de contrer ou de refuser une offre.

Bon à savoir: un candidat acheteur qui paie comptant sera nettement privilégié et peut être l’heureux gagnant.

On peut trouver dans le MLS l’ensemble des biens en short sale (lire notre article Devenir propriétaire en Floride afin d’en savoir plus sur le MLS).

Comment faire concrètement ?

Votre agent présentera une offre écrite, accompagnée d’un premier versement bloqué sur un compte séquestre, pour démontrer à la banque votre intention réelle d’achat.

Si vous préférez payer comptant, vous devrez fournir la preuve que vous avez les fonds nécessaires à cette acquisition.

Dans le cadre d’un financement, vous devrez obtenir un « pre-approval » auprès de votre banque, car les clauses suspensives de crédit ne sont pas utilisées en matière de Short sale et de foreclosure.

Il faut aussi être réactif et efficace vis-à-vis de la paperasserie et des formalités car vous ne serez sûrement pas le seul à vouloir cette charmante maisonnette avec piscine et trois chambres proche toutes commodités à Coral Gables, vendue à moitié prix.

La Foreclosure : Rien ne va plus

Ici, le propriétaire… n’est plus propriétaire, car la banque saisit le bien pour le mettre en vente à un prix sensiblement plus bas que le prix du marché. En général, le prix fixé est égal ou inférieur au solde du montant dû sur la propriété. Là encore, il faut aller vite car ce type de biens se vend souvent en quelques jours voire quelques heures et il n’est pas rare que l’achat se fasse au comptant.

Il faut savoir que le prix annoncé d’un bien en foreclosure, très en deçà de sa valeur intrinsèque, n’est que rarement négociable.

Dans bien des cas, comme en matière de short sale, on vous demandera très souvent la preuve de la disponibilité des fonds (attestation bancaire la plus récente possible).

Si le bien vous convient, soyez donc prêt à dégainer votre chéquier vite… très vite…

La bonne nouvelle, c’est que le propriétaire, donc la banque, réglera la commission d’agence, à un taux réduit par rapport à une vente classique.

attention ATTENTION : Il arrive aussi que ces biens en foreclosure restent à l’abandon pendant plusieurs mois avant de trouver acquéreur ; dès lors il faudra ajouter à la note finale un investissement important en réparation ou en reconstruction. Méfiez-vous notamment des maisons dont la climatisation a été interrompue depuis longtemps. Une clim, cela permet aussi de déshumidifier, et la Floride est très (très) humide.

La Vente aux enchères : Pour le meilleur et pour le pire

C’est la solution de dernier recours pour une banque qui n’a pu se débarrasser d’un bien en short sale ni même en foreclosure. Souvent, les propriétés en question souffrent d’un défaut majeur, supportent de lourdes dettes, ou nécessitent des travaux de réfection très importants. Car acheter un bien immobilier aux enchères, c’est l’acheter tel quel « as is » avec l’ensemble des dettes dont il est grevé.

Il est donc bien important de se renseigner d’une part sur le bien et sur le titre de propriété mais aussi sur le montant des dettes de son propriétaire avant d’aller enchérir. En effet, même avec des mises à prix dérisoires (parfois 10% de la valeur du bien), l’addition au final peut s’avérer très salée.

En général, les biens mis aux enchères sont mis en vente soit par les associations de copropriété qui sont impayées depuis plusieurs années, soit par les banques, soit par l’administration fiscale pour défaut de paiement des taxes pendant 3 ans. Ce qui revient à dire que l’acheteur devra rembourser les dettes auprès de ces personnes en priorité.

Qui paie ses dettes s’enrichit (Proverbe français). Qui paie mes dettes m’enrichit (Proverbe québécois).

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