La plage, le ciel et la mer vus de ma terrasse… C’est où ?
Sur Miami Beach et les îles autour, le soleil brille tout autant que les prix immobiliers. On n’y vient pas que pour s’amuser, loin de là… Il est temps, pour vous aussi, d’acheter votre bout de bonheur, au-dessus des vagues, des établissements et hôtels luxueux, et de profiter d’un cadre de vie unique en son genre. Avant de vous la couler douce cependant, quelques questions se posent à vous, futur chanceux propriétaire : Quel genre de bien immobilier peut-on acheter à Miami Beach et pour quel budget ? Quelle est la procédure ? On vous dit tout.
Condo ou co-op ? Tout dépend de votre budget
A Miami, il y a de nombreux condominiums, notamment sur la plage, mais peu de co-ops (que l’on retrouve notamment beaucoup à New York). Cependant, on veut vous donner un maximum d’infos avant de faire votre acquisition immobilière. Pour faire simple, ces 2 structures ont 2 grandes différences : la notion de propriété, et les taxes foncières.
Pour un condominium, c’est très simple : tout ce qui est contenu entre les 4 murs que vous achetez, vous appartient. Concernant les taxes foncières, elles sont proportionnelles aux mètres carrés détenus dans ces 4 murs.
Par ailleurs, concernant une co-op, ou coopérative, vous êtes un actionnaire, et vous détenez une partie des actions d’une large association, qui se charge de louer les appartements. Et là, votre taxe foncière est incluse dans vos charges mensuelles, s’ajoutant aux autres.
Plusieurs étapes pour 1 grand processus
Évidemment, vous le saviez déjà. Après avoir déterminé quel quartier correspond le plus à vos envies, et choisi le type d’immeuble que vous aimez, puis sélectionné l’appartement idéal, avec toutes les commodités possibles – parking, plusieurs chambres, vue sublime, gym, spa… – il est temps de gribouiller quelques signatures.
Posez des questions !
Pendant la période dite d’ “éventualité”, les acheteurs doivent effectuer quelques recherches sur leur future propriété, chose fastidieuse. Il est toutefois essentiel de faire très attention aux conditions de paiement, management et même conditions générales d’entretien du building – réparations, constructions etc. N’oubliez pas de demander la preuve “40-year recertification“, pour les bâtiments de plus de 40 ans – vous voulez savoir avec qui et comment vous vous engagez.
Remplissez-vous les critères ?
Ici, cela ne concerne que les co-ops. Une fois les détails revus, il faut faire face au Board of Directors, qui prononce la décision finale de la “condo association“. C’est généralement votre broker qui se charge de réunir tous les documents : avis d’impositions, références personnelles et professionnelles, fiches de paie, relevés bancaires… Ça en fait ! L’entretien se passera comme sur des roulettes ensuite. Sachez simplement que chaque association possède ses propres règles, restrictions et rituels…
Les risques
Le soleil ne brille malheureusement pas tout le temps à Miami Beach – parfois (souvent ?) il y a quelques nuages dans le ciel bleu. C’est pourquoi il vous faut bien comprendre les risques liés à un achat, notamment les difficultés que pourrait soulever votre banque.
La source première d’inquiétude d’une banque ? Les “common charges” d’un condo, ou les frais d’entretiens d’une co-op, qui s’élèvent souvent à un bon petit chèque (1 000$ par mois). Le bâtiment court un risque si les propriétaires ne payent pas leurs charges. Si quelques uns refusent, le building perd de la valeur… Ainsi, plusieurs banques restent alors assez frileuses lorsqu’elles entendent le mot “co-op”, car :
- Le marché des condos est plus important et plus prévisible.
- Il est plus facile de revendre un condo qu’une co-op.
- C’est plus compliqué de détailler les charges d’une co-op que d’un condo.
- Il y a donc des pour et des contre dans les 2 et le luxe est leur point commun. Qui pourrait résister à une vue panoramique, à admirer derrière des murs en verre, face à la mer ou à la skyline si particulière de Miami, avec possibilité de prendre l’air sur un rooftop, avec piscine privée et jacuzzi ? Pas nous en tout cas.
Conclusion : et si vous viviez là où tout le monde part en vacances ?
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