Acheter un appartement à Miami

Les immeubles neufs

Encore plus beaux, toujours plus hauts et toujours plus luxueux, les buildings poussent à Miami comme des champignons.

174 nouveaux buildings arrivent sur le marché d’ici 2017, pour un total d’environ 22 600 appartements…

Il y a en général quatre formes de commercialisation des immeubles neufs :

1) Immeuble déjà construit ;
2) Immeuble en cours de construction ;
3) Immeuble en projet de construction et dont le permis de construire a été délivré par les autorités compétentes avec bureau de vente sur le terrain ;
4) Immeuble en projet, mais dont le permis de construire est en cours d’obtention et/ou pour lequel le promoteur a une option sur un terrain mais dont le projet n’est pas encore accepté par la mairie.

Pour les trois premières formes de commercialisation, les contrats de réservation sont relativement simples, mais mon conseil est de vous faire aider dans tous les cas par un bon avocat immobilier qui saura lire et interpréter ce contrat et vous aidera à éviter des erreurs.

Pour la dernière forme (4), il faut la fuir absolument, car vous n’avez aucune garantie que cet immeuble sera construit.

Dans tous les cas de figure, veillez à demander le nombre de réservations (en pourcentages) en cours et renseignez-vous sur la façon dont le projet a été monté financièrement par le promoteur/développeur (prêt bancaire, financement des travaux etc.).

Demandez également quelle quantité de réservation le promoteur doit atteindre afin d’obtenir de la banque le déblocage du financement nécessaire pour entamer et mener à bien la construction (le terrain ayant été, en général, acquis par le promoteur sur ses fonds propres).

Acheter neuf – Les pours

• Vous bénéficierez de l’attractivité d’un projet de construction d’un immeuble neuf, qui aura en général des parties communes aux normes Américaines, avec tous les gadgets et confort dernier cri en matière de domotique, de cuisines, de salles de bains, de piscines, de spa et de lobby luxueux. A Miami, c’est un peu la course au “toujours plus” en matière d’innovation de luxe et de design. Je citerais comme exemple le Spa de l’Icon Brickell, qui n’a pas encore été égalé à Miami, ou les ascenseurs automatiques qui montent et amènent votre voiture dans les garages de chaque appartement quel que soit l’étage, ainsi que les piscines privées sur chaque terrasse du futur PORSHE Tower.

• Vous profiterez, en général, d’une remise promoteur sur le prix des appartements si vous êtes dans les premiers 50% à signer un contrat d’acquisition. Cette réduction peut aller jusqu’à 20% du prix fixe. Il s’agit donc d’un avantage financier non négligeable et d’une plus-value encore meilleure en cas de revente par la suite.

• Vous aurez l’avantage d’avoir le choix de l’exposition, des vues, de l’emplacement dans l’immeuble et de l’étage de votre appartement.

• Vous aurez les garanties fabricants sur tous les appareils, cuisine, salle de bains et la garantie promoteur pour la construction.

Acheter neuf – Les contres

• Vous allez « essuyer les plâtres » comme on dit dans la profession (c’est à dire inaugurer les murs).

• Il faut avoir de la patience car, même pour un immeuble en cours de construction, les retards de livraison sont très fréquents. Pour un immeuble dont la construction n’est pas encore entamée par exemple, la livraison peut prendre 3 voire 4 ans.

• Vous ne ferez pas l’économie de quelques malfaçons à la livraison ou de désillusions sur les finitions.

• Il est important de bien se renseigner sur la réputation du constructeur et des projets qu’il a précédemment réalisés. Sélectionnez de préférence un promoteur connu et reconnu et/ou choisissez d’avoir de fortes garanties d’achèvement de travaux. Il est plus prudent de ne s’aventurer dans un achat dans du neuf et/ou en pré-construction ( VEFA en Français) que lorsque l’immeuble est en phase de construction. Privilégiez les grands groupes solides ; cependant cela ne veut pas dire qu’un promoteur plus petit et indépendant sera moins bon ou indélicat.

• Le très gros inconvénient des travaux sont les finitions interminables qui gênent l’utilisation de votre appartement, notamment pour la location éventuelle ; également, les parties communes qui se salissent avec les travaux, les livraisons de meubles dans les appartements, des ascenseurs occupés sans arrêt par les entrepreneurs qui font les travaux de finition. Par expérience vous vivrez avec cet inconvénient pendant au moins 1 an après la livraison des appartements.

• Le toujours plus : votre building perdra une partie de son intérêt (snobisme extrême) face aux nouveaux ou aux futurs immeubles arrivant sur le marché. L’effet de mode à Miami fonctionne même au niveau des nouvelles constructions.

• Des charges de copropriété non définies avec certitude. Lors de l’acquisition, le montant des charges n’est donné qu’à titre informatif, sans aucun engagement.

Les immeubles dits anciens (dont l’âge varie entre 5… et parfois 50 ans)

Acheter ancien – Les pours

• L’immeuble est construit, visible et visitable, donc pas de surprise. Ce que vous voyez est à vendre, et vous pourrez voir les finitions et son état. Ce n’est cependant pas un catalogue ou un appartement témoin. Une inspection du bien est évidemment possible par un inspecteur licencié pour trouver les vices cachés s’il y en a.

• Les prix d’acquisition sont très inférieurs aux prix des immeubles neufs, ce qui peut être déterminant pour bon nombre de candidats acquéreurs. A qualité, surface, vue, prestations et quartier à peu près comparables, le prix peut aller jusqu’à 40 % de moins que dans les immeubles neufs.

• Une plus grande diversité d’immeubles et d’appartements dans les bons quartiers.

• Une sécurité plus accrue dans les contrats.

• Une sécurité absolue dans votre acquisition. Ce que vous avez choisi, vous êtes sur de pouvoir l’acheter.

• Une sûreté concernant les charges de copropriété, de même que les impôts fonciers ;
  vous avez un recul qui prouve ces montants de charge.

• Une marge de plus-value latente très importante. Miami est classée 55ème ville au monde en matière de prix.

• Une disponibilité et/ou une rentabilité immédiate du bien que vous avez acquis, vous n’avez pas à attendre 2 ou 3 ans la livraison de votre appartement. Dans certains cas, il vous sera même possible d’acheter un bien déjà loué, vous offrant donc une rentabilité optimum. A titre d’exemple : Au Saint Régis, immeuble prestigieux à Bal Harbour (quartier prestigieux de Miami), le prix moyen de vente était de $2,175 /square foot alors qu’il y avait dans le même temps 175 appartements disponibles à la vente, dans le même quartier, dans des immeubles plus anciens mais de standing à une moyenne de prix de $965 /square foot.

Acheter ancien – Les contres

• La raréfaction des produits. Il n’y a environ que 8,000 appartements à vendre sur Miami actuellement, qui vont du très médiocre au très luxueux, et des quartiers très moyens aux meilleurs des quartiers.

• Appartements qui ont été déjà habités, ce qui veut dire très souvent des appartements à rafraîchir voire à rénover, notamment au niveau des cuisines et des salles de bains, souvent obsolètes.

• Le choix des immeubles et des appartements est limité au stock qui est à vendre.

• Beaucoup moins de choix au niveau de l’étage et de l’orientation.

• Attention aux travaux de copropriété dans l’immeuble, qui peuvent être votés dans un futur non déterminé.

En conclusion

Ma préférence va donc aux immeubles déjà construits, mais dans de bons quartiers, ou en cours de construction en se garantissant de la solide réputation du promoteur.

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