Les clés pour financer un investissement locatif aux États-Unis en tant que non-résident

En tant que conseillère en prêts immobiliers spécialisée dans les solutions de financement aux États-Unis pour une clientèle internationale et francophone, j’accompagne les investisseurs étrangers, expatriés et non-résidents américains dans la compréhension et la navigation du marché hypothécaire américain. Mon expertise se concentre sur des stratégies de financement sur mesure pour l’investissement immobilier, les résidences secondaires et le développement de portefeuilles, notamment à travers les programmes de prêts destinés aux foreign nationals.

De nombreux acheteurs internationaux pensent qu’obtenir un financement aux États-Unis sans statut de résident ni historique de crédit américain est difficile, voire impossible. En réalité, plusieurs solutions flexibles existent, à condition que le projet soit correctement structuré dès le départ.

Dans cet article, je présenterai les principaux conseils professionnels à destination des acheteurs étrangers souhaitant financer un bien immobilier aux États-Unis, notamment en ce qui concerne la documentation requise, les apports personnels, les délais et la préparation stratégique. Bien maîtriser ces fondamentaux dès le début permet d’éviter les imprévus, de réduire le stress et de garantir que votre projet se déroule dans les meilleures conditions possibles.

Financer un investissement locatif résidentiel aux États-Unis : stratégies, conseils et vision d’experte

Investir dans l’immobilier résidentiel aux États-Unis attire chaque année un nombre croissant d’investisseurs internationaux et francophones. Le marché américain représente plus de 30 % de l’investissement immobilier mondial, avec des millions de transactions résidentielles chaque année et une profondeur de marché inégalée. Pourtant, malgré cet immense potentiel, une question revient systématiquement :

Comment financer efficacement un investissement locatif aux États-Unis lorsque l’on est investisseur, non-résident ou étranger ?

En tant que conseillère en prêts immobiliers spécialisée dans l’accompagnement de clients internationaux et francophones, j’aide chaque jour des investisseurs à transformer un projet perçu comme complexe en une stratégie claire, sécurisée et rentable.

Ma conviction est simple : le financement n’est pas une contrainte, c’est un levier de performance.

Dans cet article, je partage ma vision, mes observations de terrain et mes conseils concrets pour vous aider à structurer votre financement de manière intelligente, éviter les erreurs courantes.

1. Le véritable problème : ce n’est pas l’accès au crédit, c’est la structure

Beaucoup d’investisseurs pensent : « Je ne suis pas résident américain, donc je ne peux pas emprunter. » C’est faux. Aux États-Unis, il existe aujourd’hui des dizaines de programmes de prêts alternatifs (Non-QM, DSCR, Foreign National) conçus précisément pour des profils différents. Le vrai enjeu n’est pas l’éligibilité, c’est la structure du dossier.

Dans 80 % des cas que je traite, les refus passés de clients auprès d’autres banques n’étaient pas liés à un mauvais profil, mais à un mauvais type de programme ou à une préparation insuffisante. Mon rôle consiste donc à intervenir en amont pour positionner correctement le projet.

2. Changer de perspective : penser stratégie avant de penser taux

Un investisseur débutant demande souvent : « Quel est le taux le plus bas ? ». Un investisseur expérimenté demande : « Quelle structure me permet d’acheter plus, plus vite et plus sereinement ? ». Un taux légèrement plus élevé peut être parfaitement logique si :

• Il permet de limiter l’apport
• Il évite de bloquer trop de liquidités
• Il permet d’enchaîner plusieurs acquisitions

Mon approche n’est pas de vendre un taux mais de construire une trajectoire d’investissement.

3. Les grandes familles de financement pour l’investissement locatif

Selon votre profil, plusieurs solutions existent pour non-résidents et investisseurs étrangers :

• Programmes Foreign National (avec revenus étrangers)
• Programmes DSCR Foreign National (sans revenus)

Dans ma pratique, plus de 90 % de mes dossiers investisseurs utilisent aujourd’hui des programmes DSCR Foreign National.

4. Pourquoi les prêts DSCR sont devenus incontournables

Les prêts DSCR reposent sur un principe simple : Le bien peut-il payer sa propre dette ? Si les loyers couvrent les mensualités, le prêt est envisageable. Conséquences concrètes :

• Pas d’analyse des revenus personnels
• Compatible avec revenus étrangers
• Idéal pour investisseurs actifs

Exemple réel :

Un client francophone basé en Europe souhaitait acheter un duplex en Floride. Ses revenus étrangers étaient complexes à documenter.

Solution :

• Prêt DSCR basé uniquement sur le loyer estimé
• 30 % d’apport
• Aucun revenu personnel utilisé

Résultat :

Acquisition validée en 35 jours.

Présenté par...

Séverine Gualandi – Prêts immobiliers

Votre partenaire francophone pour un financement immobilier réussi aux USA.

 Séverine Gualandi – Prêts immobiliers

5. Les apports : parler vrai dès le départ

Fourchettes réalistes :

• Résidents : 20 % à 25 %
• Non-résidents / étrangers : 25 % à 35 %

Je préfère annoncer ces chiffres immédiatement.

6. La qualité des fonds : un facteur sous-estimé

Les banques américaines exigent une traçabilité stricte. Je vois régulièrement des dossiers ralentis à cause de :

• Multiples comptes
• Transferts non expliqués
• Absence de justificatifs

Ma recommandation :

• Centraliser les fonds
• Anticiper les transferts
• Conserver les preuves

Un dossier propre = un dossier fluide.

7. Toujours commencer par la préqualification

Erreur fréquente : chercher un bien avant de valider le financement. Conséquences :

• Offres refusées
• Délais perdus
• Frustration

Préqualification :

• Budget clair
• Stratégie claire
• Crédibilité auprès des vendeurs

C’est la base de toute démarche sérieuse.

8. Tous les biens ne se valent pas pour le financement

Plus simples :

• Single-family
• Condos standards
• 2 à 4 unités

Plus complexes :

• Condotels
• Rural
• Mixed-use

Je valide systématiquement la finançabilité AVANT offre.

9. L’appraisal  (évaluation) : bien plus qu’une valeur

Dans les prêts investisseurs, l’appraisal inclut souvent (1) la valeur du bien et (2) l’estimation locative.
Cette estimation peut faire basculer l’approbation. Je prépare mes clients à cet enjeu en amont.

10. Délais réalistes = stress réduit

Les délais moyens sont de 30 à 45 jours. En annonçant la réalité dès le départ, on évite la pression inutile. Mon objectif : zéro surprise.

11. Nom propre ou société (LLC) ?

Il n’existe pas de réponse universelle. Cela dépend de (1) la fiscalité, (2) la protection juridique et (3) le pays de résidence. Je travaille en coordination avec les CPA et avocats lorsque nécessaire.

12. Les erreurs que je vois le plus souvent

• Attendre d’avoir un bien pour consulter un expert
• Comparer uniquement les taux
• Sous-estimer les délais
• Mal préparer les fonds

Mon rôle est précisément d’éviter ces pièges.

13. Mon approche : architecte de votre financement

Je ne suis pas une simple exécutante de dossier, je suis l’architecte de votre structure de financement. Chaque client bénéficie :

• Analyse personnalisée
• Stratégie claire
• Plan d’action

C’est cette approche qui crée des relations long terme.

14. Questions fréquentes de mes prospects

Puis-je obtenir un prêt sans crédit américain ?
Oui, via programmes Foreign National ou DSCR.

Dois-je vivre aux États-Unis ?
Non.

Puis-je acheter via une société ?
Oui.

Combien d’achats puis-je faire ?
Potentiellement illimité avec la bonne structure.

Dois-je déclarer mes revenus étrangers ?
Cela dépend du programme utilisé.

Conclusion

Financer un investissement locatif résidentiel aux États-Unis est parfaitement accessible — à condition d’être bien accompagné. Mon rôle est de transformer un parcours complexe en stratégie fluide, sécurisée et performante.

Si vous envisagez un projet, la première étape n’est pas de choisir un bien. La première étape est de bâtir votre stratégie de financement. C’est précisément là que j’apporte ma valeur.

Pour toute étude de faisabilité ou préqualification confidentielle, contactez-moi afin d’évaluer ensemble la meilleure structure pour votre projet d’investissement.

NMLS Individuel (Séverine Gualandi) : 1603853
NMLS de la compagnie (i3lending) : 1020884