Parce qu’il n’y a pas que l’achat immobilier dans la vie

Raisons budgétaires, prudence des nouveaux arrivants, découverte de la vie sur place et de son marché immobilier, toutes les raisons sont bonnes pour préférer, du moins au début, la location d’un bien immobilier à Miami ou Miami Beach. Mais louer aux Etats-Unis, comment ça marche ? Où trouve-t on les biens immobiliers à louer, peut-on négocier le loyer, ou encore, quelles sont les obligations du locataire ? Doit-on payer une caution et peut-on rompre le bail avant son terme ? Suivez le guide (du locataire).

Avant la location

Quelle est l’offre ?

Si l‘éruption dans le paysage sud floridien, de superbes condominiums et de penthouses perchés dans le ciel est une réalité, la grande majorité des habitations de Miami et de Miami Beach reste les maisons individuelles.

Ceci est d’autant plus vrai dans les quartiers de Sunset , Coral Gables  ou de Coconut Grove, établis autour d’écoles réputées ou internationales.

Mais, les allergiques à la pelouse et ceux qui préfèrent ne rien faire ne sont pas en reste pour autant. À Miami, on trouve aussi des “townhouse”, maisons de ville accolées les unes aux autres, souvent dans une “gated community” (residence avec gardien, piscine, tennis et espaces verts), ou les condominium (“condo”) ou appartement dans un building (qui peut être très très luxueux… )

Quoiqu’il en soit, vos critères de selection ne sont pas celui du voisin, alors prenez le temps d’étudier le voisinage, la réputation des quartiers, les écoles, les distances… Les pressés et les fainéants peuvent quant à eux lire ceci.

Un pour tous, tous chez un

Dans la grande majorité des états américains, chaque agent immobilier a, dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente ou à la location qu’il doit partager avec les autres agences, à travers un système commun appelé MLS  : «Multiple Listing System» (il porte parfois un nom différent dans d’autres états).

Cette centralisation des biens sur un seul support est en libre consultation sur Internet. C’est un énorme avantage pour l’acheteur ou le locataire  par rapport à d’autres systèmes, comme en France par exemple, où il faut faire le tour des agences pour voir ce qu’il y a en boutique.

Il existe de nombreuses façons d’accéder à ces listings du MLS, notamment par les sites de certaines agences immobilières. Attention, l’accès est gratuit et vous pouvez par exemple le consulter ici.

Allô, M’sieur l’agent ?

À priori, cela parait facile. Cibler les biens adéquats sur le MLS et signer un contrat de location en bonne et due forme requiert cependant de faire les bons choix et de profiter de l‘expérience et des bons conseils d’un agent immobilier, licencié et actif dans l’état de Floride (ce statut est vérifiable sur www.myfloridalicence.com).

Cet expert peut en effet vous aider et vous faire gagner un temps précieux, en pré-sélectionnant pour vous les habitations qui réunissent vos critères, surtout quand vous n’êtes pas encore sur place pour visiter. Combien ça coûte ? Rien, les frais de ce spécialiste sont à la charge du propriétaire et sont ainsi déjà inclus dans le loyer annoncé. On aurait donc tort de s’en priver…

Location, réflexion, Action !

Si un bien vous intéresse et qu’il est au prix du marché, ne traînez pas. Destination hautement attractive, Miami possède un marché immobilier très dynamique où les biens à la location, en bon état et à un bon prix ne restent souvent pas la journée sur le MLS.

Préparez donc bien tous les documents pouvant être utiles à la suite des opérations : pièce d’identité, copie de votre visa ou autorisation d’être sur le territoire américain, lettres de références des éventuels propriétaires. Bref, mieux vaut prévenir que… dormir sous un pont.

Vient que le moment de faire votre offre, accompagnée bien souvent d’un chèque équivalent à un mois de loyer. Vous pouvez tenter de négocier le prix du loyer, notamment si vous proposez un paiement trimestriel, voire semestriel.

Cette technique de paiement en bloc est très appréciée des propriétaires un peu frileux de laisser leur bien immobilier à des nouveaux arrivants étrangers, sans aucun credit score.

Silence, on signe

Dans le cas ou locataire et propriétaire, par le bien de leurs agents immobiliers, tombent d’accord, un contrat de location est signé.

Si chaque contrat est personnalisable par les 2 parties, on retrouve souvent certaines clauses comme :

  • La durée du bail, qui est d’un an renouvelable, aux Etats-Unis
  • Les frais à avancer: en général, 1 mois de caution (déposé sur un compte séquestre), le premier mois et le dernier mois
  • Les animaux domestiques (acceptés, ou pas)
  • Le seuil d’attribution des petites réparations (en général, 300$, mais négociable)

Les lois floridiennes protègent les locataires de l’usage abusif de leur caution et en réglementent strictement l’utilisation. On peut limiter aussi les abus en dressant un état des lieux détaillé qui répertorie les défauts et problèmes du bien immobilier loué.

Là encore, à moins de manier la langue de Shakespeare à merveille, le recours à un agent immobilier est recommandable. Il est important de tout lire et de tout comprendre, car ensuite, c’est signé !

Pendant la location

Côté propriétaire

  • Cela peut paraître évident mais la première obligation du propriétaire, c’est de garantir un logement propre, en état d’utilisation et vacant, à la date de début du bail. Il doit en outre fournir l‘électroménager de base, à savoir le frigo, le four, le lave-vaisselle et doit en assurer le bon fonctionnement, ou le remplacement à défaut.
  • En droit américain, le propriétaire est tenu responsable de tout ce qui est rattaché à la maison de façon permanente, comme par exemple  les luminaires (attachés aux murs et aux plafonds), la plomberie, l’électricité, le ventilateur de plafond, etc…
  • Il doit payer la taxe foncière, réévaluée chaque année sur la base de la valeur estimée du bien. Heureusement pour les locataires, la taxe d’habitation n’existe pas aux Etats-Unis.

Côté locataire

  • Payer les petites réparations (en général moins de 300 $) et assurer le bon fonctionnement des commodités de  l’habitation (les filtres de climatisation par exemple, sont à la charge du locataire)
  • Garantir un usage normal de l’habitation : Si vous avez une furieuse envie de repeindre le salon en vert sapin, patientez jusqu’à l’autorisation au propriétaire (et peut-être que d’ici là, vous aurez changé d’avis…)
  • Prévenir le propriétaire que vous voulez renouveler le bail ; 2 mois avant son expiration, car Certified Letter. Le propriétaire peut à cette occasion vous  indiquer qu’il souhaite augmenter le loyer. À vous de voir ensuite.

Après la location

L’obligation du locataire à la fin du bail, est de rendre le bien en bon état, sans compter l’usure normale due à la vie courante.

Si toutefois, des dommages ou une usure anormale sont constatés lors de létat des lieux de fin du bail, le propriétaire a 30 jours pour notifier par « certified letter » – lettre avec accusé réception à son locatairel’étendue des dégâts et le montant qu’il va retenir sur le dépôt de garantie. À réception de cette lettre, le locataire à 15 jours pour faire ses observations et le contacter.

 

Laisser un commentaire