Qui ? Combien ? Voici le pourquoi du comment

Acheter un bien immobilier aux États-Unis est un rêve pour beaucoup d’entre vous (et d’entre nous) et le financement d’un tel investissement fait par un étranger rend le projet souvent difficile à réaliser. Pourtant, rien n’est impossible en Amérique ! Trouver un financement, qu’il provienne d’un organisme français, d’une banque américaine ou de prêteurs privés est tout à fait possible à certaines conditions et dans certaines limites. À défaut de vous donner un financement, on vous donne ces quelques bons tuyaux.

Les solutions françaises pour un investissement immobilier aux États-Unis

Le prêt hypothécaire français pour un investissement américain

Si l’emprunteur possède déjà un patrimoine en France, la banque prêteuse peut proposer un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis. Dans ce cas, tout va dépendre de la négociation des conditions de prêt et du montant demandé. Ainsi que des relations que vous avez avec votre banquier !

L’avance de trésorerie sur un contrat d’assurance-vie

Tout emprunteur en possession d’un contrat d’assurance vie peut avoir recours à une avance patrimoniale sur son contrat. On peut ainsi obtenir jusqu’à 90% de la valeur du contrat, pour un coût relativement faible, en général de 1%.

Prêt Lombard pour un investissement aux États-Unis

Le prêt lombard est un type particulier de prêt in fine. D’abord, dans le prêt in fine, l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée de l’emprunt. De plus, il ne rembourse le capital en une seule fois à la dernière mensualité. Ce type de prêt est souvent souscrit dans le cadre d’investissements locatifs. Puis, dans le prêt Lombard, la banque demande un nantissement sur les liquidités que possèdent l’emprunteur, telles que des actions, des obligations ou des placements monétaires. Plus simplement, le crédit Lombard s’apparente à une avance de trésorerie.

Le nantissement de valeurs mobilières

Il s’agit de porter en gage les actions ou les parts que l’emprunteur a dans une société, les bijoux ou encore un contrat d’assurance-vie. Le nantissement des valeurs mobilières permet aux investisseurs d’obtenir jusqu’à 100 % de leur valeur, en fonction de la nature des biens nantis.

Les solutions américaines pour un investissement immobilier aux États-Unis

Les formules les plus utilisées sont le crédit immobilier et le prêt hypothécaire. Bien évidement, il en existe davantage.

Le crédit immobilier aux États-Unis

En principe, un étranger qui ne dispose pas d’un credit history, ne peut pas emprunter auprès des banques américaines. Le « credit score » alimente l’historique propre à chaque résident américain possédant un numéro de sécurité sociale. Ce credit score correspond à la capacité d’une personne physique à rembourser les emprunts souscrits. Pour tout comprendre sur le credit score et l’importance qu’il a dans la vie financière des américains, lisez notre article sur le credit score.

De plus, en pratique, ce n’est pas si radical. Un étranger peut quand même obtenir un crédit immobilier aux États-Unis auprès d’une banque locale américaine si certaines conditions sont réunies. Si l’on choisit cette voie, deux options :

Banques américaines classiques

  • Dans un premier temps, on s’adresse à une banque américaine classique, qui avec un peu de chance, possède une succursale en France. Dans ce cas, la relation et la transmission des différents documents sera grandement facilitée. La banque demandera à vérifier le patrimoine du client en France, ses actifs, ses revenus mondiaux, etc… Si la banque américaine ne possède pas de bureau en France, ce sera un peu plus long et compliqué. En effet, les conditions d’obtention du crédit seront moins souples.

Banques américaines privées

  • Certaines banques américaines privées se sont fait une spécialité de prêter de l’argent à des clients étrangers. Mais, ces derniers doivent posséder un patrimoine et apporter une somme conséquente au départ. Bien sûr, tout se négocie au cas par cas. Dans les deux cas, votre dossier sera examiné sous toutes les coutures. Vos revenus mondiaux, vos dettes, votre casier judiciaire, votre profil d’investisseur, et une étude approfondie du bien immobilier aux États-Unis, son rendement si c’est un bien à visée locative (et notamment le ratio loan to value), sont pris en compte.

Par ailleurs, en tant qu’étranger, vous ne pouvez pas prétendre à l’obtention à un prêt d’organismes tels que la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), la Federal National Mortgage Association (FNMA) ou la Federal Housing Administration (FHA).

Enfin, dans toutes ces hypothèses, le recours à un courtier en crédits (mortgage broker) est recommandé.

Le prêt hypothécaire aux États-Unis

La souscription à un prêt hypothécaire demeure possible pour les investisseurs étrangers qui souhaitent acheter des biens immobiliers aux États-Unis. Il s’agit de formules sur mesure proposées aux non-résidents et qui prêtent aux acquéreurs entre 60 et 75% selon le montant du prêt demandé. Toutefois, là encore, il est préférable de se faire assister par un professionnel (avocat, comptable…).

Les prêteurs privés aux États-Unis

Enfin, la dernière solution qui existe aux États-Unis, impose des conditions sévères quant à son obtention : intérêts très importants, durée de remboursement assez courte et surtout apport initial de l’ordre de 50 %… Bonne chance !

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