Investir dans l’immobilier à Miami

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Investir dans l’immobilier à Miami

Le petit manuel de l’investisseur immobilier avisé.

Destination internationale, carrefour d’échanges latino-américains, ville jeune et dynamique, Miami attire sur son sol, l’étranger et son argent. Avec plus de 23,000 logements récemment construits à Downtown, le bon rendement locatif de South Beach, et les immeubles de Brickell, chaque secteur a son paysage immobilier et ses avantages pour un investisseur. Les quartiers à fort potentiel, les placements les plus rentables, les impôts à payer, voici ce qu’il faut savoir quand on veut investir dans l’immobilier à Miami.

Avant d’investir…

A savoir

  • Un investisseur étranger peut acquérir un bien en Floride sans aucun visa ou permis quelconque.
  • Inutile de contacter 14 agents immobiliers à la fois pour votre recherche de bien immobilier à Miami. En Floride, tous les biens à la vente sont inventoriés dans un système inter-agence qui couvre tout le territoire et qui est accessible à tous. En clair, et à très peu de chose près, les agents disposent du même portefeuille immobilier.

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A faire

  • Pensez enfin à ouvrir un compte en banque américain tant que vous êtes sur le territoire, notamment pour faciliter la bonne gestion de votre investissement. En général (et selon les banques) deux cartes d’identité et un peu d’argent liquide suffisent (Bank of America notamment).

Réaliser son investissement

A chaque quartier, son type d’investissement

  • South Beach, la rentabilité avant tout
    Petites surfaces dans des immeubles de style Art Déco, penthouses dans des condos de luxe ou villas les pieds dans l’eau, avec en plus, le charme des rues piétonnes et la fièvre de ses nuits… South Beach est une place incontournable du tourisme et certainement une valeur sûre pour un investissement de bonne rentabilité.
  • Downtown Miami, idéal pour acheter dans du neuf
    Véritable cœur urbain et financier de Miami, Downtown a fait peau neuve avec plus de 23,000 nouveaux logements. Le quartier accueille les bureaux de grandes sociétés nichés dans des immeubles souvent luxueux et de plus en plus de particuliers qui élisent domicile dans d’immenses tours de verres.
  • Brickell, pour un investissement sur le long terme
    Le quartier de Brickell, à côté de celui de Downtown est très agréable à vivre, notamment avec Mary Brickell Village, un centre commercial piéton assez luxueux. Majoritairement composé d’immeubles chics, il rassemble une population de jeunes cadres dynamiques, qui apprécient le calme et un certain confort de vie. C’est également un quartier très dense en bureaux d’entreprises dans le secteur des services et donc d’employés, cadres et dirigeants qui vont avec.
  • Bal Harbour, Sunny Isles et Aventura, l’investissement au Nord de Miami
    Les immeubles modernes et les pieds dans l’eau envahissent cette partie Nord de Miami. Ces quartiers sont calmes, très résidentiels, mais la voiture est indispensable pour se déplacer. La population qui y réside est internationale et de nombreux centres commerciaux sont à proximité (notamment le Centre commercial de luxe de Bal Harbour).
  • Coral Gables, l’investissement dans une maison
    Bon nombre de familles aisées de Miami choisissent le calme, la verdure exceptionnelle et le style hispanique et ancien des demeures de Coral Gables. On peut ainsi profiter du golf ou des tennis de l’hôtel Biltmore, à l’abri de l’agitation de South Beach. Attention, le prix au mètre carré des maisons est en général élevé (1 m2 = 10.76 pieds2 / 1 pied2 = 0.09 m2 – Utilisez le multiple 10…).
  • Coconut Grove, l’investissement coup de cœur
    Amoureux de verdure luxuriante et d’ambiance de rues à l’européenne, considérez Coconut Grove. Le secteur compte des maisons dans son immense majorité (habitées par des résidents américains à temps plein – des locaux) et quelques petits condos sur le front de mer. Certains coins de ce quartier peu sûrs il y a encore 10 ans, subissent une profonde rénovation avec des logements neufs.

Comment acheter quand on est étranger ?

Les banques accordent dans certaines conditions des prêts aux acheteurs étrangers.

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Condition financières

  • L’acheteur étranger sans visa doit verser un acompte généralement équivalent à 40% du montant de l’investissement.
  • Le montant du prêt est plafonné à 1.500.000$ en général, ce qui correspond donc à un bien d’une valeur de 2,5 millions de dollars.
  • L’acheteur étranger doit en outre constituer des réserves équivalentes à 12 mois pour le paiement des différentes taxes, frais et entretien de son bien immobilier.

Condition personnelle

Entre vous et votre banquier, cela doit durer… En effet, la banque prêteuse va souvent demander en contrepartie votre engagement à long terme et votre fidélité bancaire, c’est à dire que vous ayez tous vos comptes chez elle…

Bon à savoir

  • La première bonne nouvelle, c’est que l’acheteur n’est pas obligé d’être présent aux États-Unis au moment de l’achat. Il peut simplement délivrer une procuration à son représentant qui sera investi du droit de conclure l’affaire en son nom.
  • La deuxième, c’est que la commission de l’agent immobilier est à la charge du vendeur. C’est toujours cela de gagné pour vous…

Combien de temps dure la procédure d’achat d’un bien à Miami ?

La procédure d’achat dure en général entre 20 et 45 jours.

S’il s’agit d’achat auprès d’un promoteur, la « Recission period » de 15 jours, pendant laquelle la rétractation est encore possible est obligatoire en Floride.

L’achat à un promoteur coûte également plus cher, car les coûts de closing, de 1% pour un achat traditionnel et sont ici de 1.75 % (+ 2 mois de frais de copropriété) et comprennent les frais d’installation inhérents à la pré-construction ainsi que des frais administratifs.

Après l’investissement

Frais et taxes de copropriété

  • Les frais de copropriété sont entre 1,9$ /m2 à 12$ /m2 par mois pour les biens les plus luxueux.
  • Les taxes foncières s’élèvent à2% de la valeur du bien à la première année de propriété et presque de moitié es années suivantes. Ces taux sont revus chaque année par la ville.

Gestion locative

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Félicitations, vous êtes propriétaire ! Il est maintenant temps d’organiser la gestion locative de votre bien immobilier.

  • Comptez environ 7% du montant annuel des loyers pour sa gestion, avec notamment la collection des frais de perception des loyers, les charge de copropriété, les provisions sur travaux éventuels…).
  • En outre, il faut prévoir des frais équivalents à 10 % du loyer annuel en cas de changement de locataire.

Conséquences fiscales

Impôt sur les revenus de la location de votre bien immobilier

Le produit de la location de votre bien est imposable aux Etats-Unis. C’est soit à votre comptable (le plus fréquent) soit à vous qu’il incombe de soustraire ce montant de vos revenus locatifs. Rassurez-vous, il existe de nombreuses déductions possibles et les taxes sont en général de faible montant.

Impôt suite à la vente de votre bien immobilier

Les gains nets de capital qui résultent de la vente sont imposables à un taux maximal de 15% sur la totalité du gain net, comme pour les Américains.

La seule différence quand on est étranger, c’est que la loi FIRPTA oblige l’exécuteur de la vente (le Closing Agent ou l’avocat en pratique) à retenir 15% de la valeur totale de la vente en attendant la preuve que la taxe sur la plus-value sera payée. Bien sûr, si cette taxe est plus faible que prévu, on vous remboursera le trop-versé.

Bonne nouvelle : si la vente est d’un montant inférieur à 300,000$, et que l’acheteur déclare formellement que cette propriété est sa résidence permanente, il n’y aura pas de retenue de 15%.

Pour les personnes fiscalisées en France, les plus-values encaissées aux États-Unis doivent faire l’objet d’une déclaration de revenus.

Spécial résidents canadiens

Canadiens, il faudra déclarer dans votre pays le gain en capital, dont la moitié est imposable. Heureusement, en principe, vous avez droit à un crédit égal à l’impôt que vous avez payé aux États-Unis.

Dans certaines conditions, et notamment si la propriété vendue est votre résidence principale, vous serez exonéré de l’impôt canadien sur le produit de la vente.

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C'est pas nous qu'on l'a dit...

Je ne veux pas uniquement quelque chose où investir. Je veux quelque chose à laquelle je puisse croire.

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  • Hubert

    Excellent article. merci.

  • Herve Blanche

    J’ai achete un appartement a miami il y a quelque semaines avec un agent immobilier tres serieux que j’ai trouve sur ce site. Cet article est tres vrai. J’ai investi a miami beach. Je suis un heureux prorietaire en floride maintenant !!! Je conseille la lecture de cet article a tous ceux qui veulent investir a Miami. Bonne chance !

    • Maxime Kerstenner

      je voulais savoir très simplement la fourchette de prix pour un 50 60m avec une vue sur l’océan dans un immeuble simple pas de luxe quelque chose de normal.

      il a tout les prix sur le sait internet peut ter vous en savez plus.

      merci d’avance si vous voulez je peux vous donnez mon adresse mail .

      [email protected]

  • Alexandre

    Pensez vous qu’investir à Miami soit un investissement si rentable? (disons au moins autant qu’en France?) Parce qu’avec les frais de copro élevés + impots et taxe foncière, le coût du bien monte vite…
    C’est un projet encore à l’étude pour moi et j’espère le concrétiser rapidement 🙂
    Merci pour ces articles très utiles