Alors, oui ou oui ?
Investir dans l’immobilier à Detroit, tout le monde en parle, tout le monde veut le faire, mais presque personne ne sait vraiment comment ça marche. Il est vrai que le rebond économique de Motor City, totalement sinistrée il y a juste 10 ans, la forte demande locative et les prix raisonnables de l’immobilier ne sont que quelques-uns des arguments mis en avant par les agents immobiliers à Detroit pour convaincre les investisseurs immobiliers. Exit les marchés immobiliers hors de prix et saturés, l’heure est venue de s’intéresser aux nouvelles villes prometteuses de profits et notamment Detroit. Et voici pourquoi.
L’économie de Detroit fait boom
Tout d’abord, il faut savoir que la région de Detroit, qui compte 11 comtés, abrite plus de 300 municipalités et 300 000 entreprises, dont 11 entreprises du Fortune 500. Comme le rapporte la Detroit Chamber, la métropole de Detroit abrite une infrastructure technologique robuste et une main-d’œuvre reconnue dans le monde entier pour ses compétences, son expertise et sa productivité.
Mais ce n’est pas tout. Voici quelques indicateurs qui montrent que Detroit va bien !
- La croissance de l’emploi à Detroit est de 1,77% d’année en année, la région métropolitaine comptant plus de 2 millions d’employés.
- Le revenu médian des ménages à Detroit a augmenté de 3,6% d’une année à l’autre, tandis que la valeur médiane des propriétés a augmenté de plus de 5% au cours des 12 derniers mois.
- Le taux de chômage à Detroit est en baisse à 8,9% (en novembre 2020), les secteurs de la construction, des technologies de l’information et des activités financières montrant les signes les plus rapides d’une nouvelle croissance.
- Les plus grands employeurs de Detroit sont Ford Motor Col, le constructeur automobile FCA US LLC, General Motors, l’Université du Michigan, Beaumont Health et le gouvernement américain.
- Les principaux collèges et universités de Detroit comprennent l’Université du Michigan, la Wayne State University et Lawrence Technological.
- Budget plus accessible que d’autre métropole américaine.
- Rendement plus intéressant que les autres grandes ville américaines, pour l’investissement locatif ou le flipping.
- Tendance de la demande immobilière à la hausse.
- Certains quartiers spécifiques (dans lesquels Rexonn se positionne) sont à haute demande.
- Le marche locatif est très intéressant et à haut rendement ce qui offre d’autres possibilités de sorties.
- La compétition est moins forte que dans des villes comme Pheonix ou Atlanta.
On continue ?
Le marché immobilier à Detroit
Les investisseurs immobiliers à Detroit peuvent trouver une opportunité idéale pour acquérir des logements locatifs très abordables en argent comptant, puis refinancer à une date ultérieure. Comme le rapporte le Wall Street Journal, le manque de crédit empêche souvent les résidents locaux d’acheter une maison. C’est peut-être l’une des raisons pour lesquelles près de la moitié des ménages de Detroit est locataire plutôt que propriétaire.
La construction de nouveaux immeubles et propriétés est en plein essor à Detroit ces dernières années. Une majorité de cette construction a été dans le marché immobilier à Detroit, et plus encore des locations. Un nouveau rapport de RentCafe.com montre les régions métropolitaines du pays qui construisent le plus d’appartements, et bien que le métro de Detroit soit assez loin dans la liste, il existe une augmentation de 175% des constructions ! Parmi les nouvelles locations disponibles, on peut citer les nouveaux développements le long du Riverfront et du parc Lafayette, en particulier Orleans Landing et DuCharme Place.
Les prix de l’immobilier à Detroit sont bas…
La caractéristique la plus frappante de l‘investissement immobilier moyen à Detroit est son prix relativement bas. Au cours des 12 derniers mois, le prix médian de l’immobilier sur le marché immobilier aux USA a oscillé entre 300 000 $ et 320 000 $. La propriété d’investissement moyenne de Detroit, cependant, a un prix médian de 167 923 $. En réalité, il est très fréquent que les investisseurs trouvent des propriétés immobilières à Detroit encore plus abordables, même dans les meilleurs quartiers de la ville. En effet, tous sont en dessous de la médiane de la ville, 5 sont en dessous de 100,00 $ et 2 sont aux alentours de 54 000 $.
De plus, le taux d’appréciation des immeubles actuel est de 8,62%, ce qui est supérieur à environ 85% des villes des États-Unis.
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Et la demande locative ne fait que monter
Vous cherchez à investir dans des propriétés locatives à Detroit pour améliorer votre trésorerie ? Direction le marché immobilier de Detroit pour ses propriétés résidentielles et commerciales. Bien que le prix des loyers ait augmenté dans la ville au cours des dernières années, il reste très en dessous de ceux des autres grandes villes.
Les prix abordables sont le principal facteur dans la décision des locataires de déménager, les opportunités d’emploi venant en deuxième position. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreux résidents qui avaient précédemment quitté la ville pour de meilleures perspectives reviennent et restaurent leurs propriétés immobilières pour profiter de l’augmentation de la demande locative.
Et le profit, dans tout ça ? On a une bonne nouvelle pour vous ! Detroit a le deuxième ratio loyer / valeur le plus élevé du pays, à un peu plus de 8,5%. Cela signifie que les immeubles d’investissement à Detroit ont un énorme potentiel pour rembourser rapidement l’investissement initial et se transformer en flux de profit.
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Detroit aime les investisseurs immobiliers
Les investissements immobiliers à Detroit sont parfois éligibles au crédit d’impôt pour le nouveau marché (NMTC) qui vise à attirer les petites entreprises et les efforts de développement à Detroit. Concrètement, l’investisseur immobilier se voit accorder des crédits d’impôt correspondant à 39% des investissements immobiliers réalisés dans des régions socio-économiques en difficulté. Il y a certaines conditions à cela, comme celle que l’investissement immobilier doit être d’au moins 5 millions de dollars et doit rester dans la région pendant au moins sept ans.
Certes, les plans de développement devront encore passer par des processus standard d’approbation d’urbanisme, mais Detroit accueille les investisseurs immobiliers à bras ouverts. Depuis qu’ils ont réussi une procédure de faillite, ils ont pris des mesures sérieuses pour inviter le type d’investissements que nous avons déjà décrit. La culture à Detroit est celle où les développeurs, les investisseurs et le gouvernement de la ville travaillent bien ensemble.
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