Petit guide du propriétaire serein en Amérique

Des grandes et des minuscules, des anciennes et des flambant-neuves, au coeur de la nature ou en bord de mer, pour y vivre ou pour investir, chacun peut acheter la maison qu’il veut aux États-Unis. L’immensité du territoire américain et la diversité des villes implique en effet qu’il y en a pour tous les goûts et les budgets. Pourtant, la barrière de la langue, le financement quand on est non citoyen, et la procédure générale d’achat d’un bien immobilier aux États-Unis peuvent être des obstacles à la concrétisation de ce projet. Bien comprendre les mécanismes de l’achat immobilier et le rôle des professionnels dans ce secteur est alors fondamental pour faire les bons choix. Pour ce faire, commencez par lire ce qui suit…

La diversité du marché immobilier aux États-Unis

Acheter une maison aux États-Unis, pour quoi faire ?

Que ce soit pour y habiter ou à titre de pur investissement immobilier à visée locative, beaucoup de questions se posent lorsqu’on envisage d’acheter une maison aux États-Unis.

Par exemple : la qualité des commodités, des écoles, les statistiques sur la sécurité du quartier ? Puis ensuite, le quartier peut-il encore “monter” ? La maison prendra-t-elle de la valeur pendant que vous y habiterez ? Si vous obtenez un prêt hypothécaire, comment les taux d’intérêt et les taxes futurs risquent d’évoluer ?

Si vous louez une maison aux États-Unis, la démarche est différente. Les questions que vous vous poserez seront de savoir si le bien nécessite-des travaux de rénovation ou beaucoup de charges d’entretien. De plus, vous vous demanderez si le loyer perçu couvrira le montant des charges et le prêt hypothécaire. Enfin, il faudra également regarder le dynamisme de la ville, la saturation du marché immobilier, le niveau de vie moyen etc…

Acheter une maison aux États-Unis, en bord de mer à Miami pour vivre en famille est différent d’investir dans une propriété à Cleveland ou Detroit qui génère des loyers.

Diversité des biens immobiliers aux États-Unis

En matière d’immobilier résidentiel aux États-Unis, on distingue les nouvelles constructions et les maisons existantes destinées à la revente. La catégorie la plus courante est celle des maisons unifamiliales. En effet, en 2019, il s’est vendu 701 000 maisons neuves aux États-Unis, et plus de 5.34 millions de maisons unifamiliales. On constate une augmentation constante du nombre de ventes, tous biens immobiliers aux États-Unis confondus, depuis ces dernières années (+ 12.4% de 2018 à 2019).

De plus, il y a des copropriétés, des coopératives, des maisons en rangée, des duplex, des maisons à trois étages, voire à 4, des maisons de grande valeur, des maisons multigénérationnelles, des maisons de vacances…

En effet, les Américains aiment être propriétaires : 64,8% étaient propriétaires d’une maison aux États-Unis au quatrième trimestre de 2018 (contre 64,2% en 2017). Le Midwest (Cleveland – Ohio, notamment) a le taux d’accession à la propriété le plus élevé du pays avec 68,2%, suivi du Sud des États-Unis avec 66,2%.

D’ailleurs, les dépôts de permis de construire de maisons neuves aux États-Unis ont augmenté de 12% par rapport à 2018 et la construction de maisons neuves, de 5%.invest-us-conseil-investissement-locatif-immobilier-francophone-etats-unis-floride-banner-new3

Diversité des prix des biens immobiliers aux États-Unis

  • Prix de vente médian des maisons – existantes- achetées aux États-Unis en septembre 2019 était de 267 400 $, selon l’Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR).
  • Prix de vente moyen des maisons neuves vendues aux États-Unis atteint 388 000 $ US,
  • Le prix de location médian aux États-Unis est quant à lui de 1 650 $.

Pourtant, il existe une grande disparité de prix au sein des différents États, parfois même à quelques rues d’écart. Par exemple, en Floride, le prix moyen de vente de maisons est de 265 000$. Alors qu’il est de 617 410 $ en Californie et de 329 000 $ dans le New Jersey.

On vous avait prévenus, il y en a vraiment pour tous les goûts et budgets aux États-Unis

La procédure d’achat immobilier aux États-Unis

Pour comprendre en détails la procédure d’un achat immobilier aux États-Unis ainsi que les différentes étapes nécessaires à sa finalisation, lisez notre (super) article sur comment acheter un bien immobilier aux États-Unis.

Il y a cependant certains points qu’il est intéressant de développer :

Le financement d’un bien immobilier aux États-Unis

Soit vous disposez de l’argent nécessaire pour vous passer des banques – dans ce cas, on vous autorise à sauter ce paragraphe. Ou alors, deux solutions s’offrent à vous pour financer votre future achat immobilier aux États-Unis :

  • Les banques françaises sont susceptibles de vous prêter l’argent nécessaire à votre projet si vous possédez de garanties financières. Par exemple, d’autres biens immobiliers aux États-Unis que vous donneriez en garantie, un contrat d’assurance-vie, etc…
  • Les banques américaines ou internationales sont volontiers prêteuses à des expatriés ou des non citoyens américains, à certaines conditions. Par exemple, la condition d’un apport personnel de 30-35% environ. Pour en savoir plus sur le financement d’un investissement immobilier.

Les assurances pour acheter une maison aux États-Unis

Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation. Il faut savoir que les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, sauf quand un risque spécifique est trop important (ouragan pour la Floride ou incendie pour la Californie). De fait, les assurances diffèrent selon les États.

Ce contrat d’assurance “dommage” est souvent complété par une assurance responsabilité civile “ Homeowners”. Il est également possible de souscrire à une assurancepropriétaire non occupant” ainsi qu’une assurancesloyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.

La vente à distance d’un bien immobilier aux États-Unis

L’agent immobilier aux États-Unis joue un rôle fondamental de conseil, d’accompagnement de son client pendant toute la procédure. Il est présent depuis la visite initiale de la maison jusqu’à à signature finale (closing). Ainsi, il est particulièrement important de bien le choisir et d’entretenir avec lui une relation de confiance et de transparence.

L’avocat lui aussi est une partie importante du processus d’achat immobilier aux États-Unis. Muni du “Power of Attorney” que vous lui aurez signé, il vous représentera si vous ne pouvez pas vous déplacer le jour de la signature de l’acte.

Pour en savoir plus sur la vente ou l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis à distance est tout à fait possible, lisez notre article.

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