De l’immobilier au visa E-2

Acheter un bien en Floride ne donne aucun visa

Aucun visa n’est nécessaire pour acheter de l’immobilier aux États-Unis. Un Français peut devenir propriétaire d’un appartement à Miami ou d’une maison à Orlando sans être résident, et des milliers l’ont fait. L’inverse est tout aussi vrai : posséder un bien, même cher, ne donne aucun droit de séjour. Pour vivre en Floride et y travailler, il faut un visa, et le visa E-2, dit « visa investisseur », est celui que visent la plupart des acheteurs qui veulent faire de leur projet immobilier un projet de vie.

La question revient à chaque consultation : « J’achète un bien, est-ce que cela me qualifie pour le E-2 ? » La réponse courte est non. Le visa E-2 ne récompense pas un achat, il récompense une entreprise. Le règlement fédéral (8 CFR 214.2(e)) exige un capital « à risque, au sens commercial, dans le but de dégager un profit », placé dans une entreprise « réelle, active et en activité ». Le manuel des consulats, le Foreign Affairs Manual (9 FAM 402.9), ajoute que l’entreprise ne peut pas être « une société de papier ni un placement spéculatif inactif détenu pour sa plus-value, comme un terrain non bâti ou des actions ».

Ce qui ne compte pas

• Votre résidence principale, même achetée au nom d’une société et rénovée : un logement personnel n’est pas une entreprise à but lucratif, et l’argent qui y est placé n’est pas à risque commercial.
• Un ou deux biens mis en location et confiés à un gestionnaire : vous percevez des loyers, vous ne dirigez pas une entreprise.
• Une société de portefeuille qui détient des immeubles ou des titres en attendant qu’ils prennent de la valeur : c’est l’exemple même du placement spéculatif inactif.
• Une LLC créée pour loger ces biens : le véhicule juridique ne change rien, le consul regarde l’activité.

Ce qui peut faire une entreprise E-2 dans l’immobilier

Une entreprise immobilière active, elle, peut parfaitement porter un visa E-2. La différence tient à un mot : vous ne détenez pas des biens, vous exploitez une activité. Quelques exemples que nous voyons passer au cabinet :

• une société d’achat, rénovation et revente (le house flipping) qui enchaîne les opérations avec une équipe sur place ;
• une société de promotion ou de construction qui achète des terrains pour bâtir et vendre ;
• une société de gestion locative qui gère un portefeuille de biens, les siens ou ceux de tiers, avec du personnel pour l’accueil, l’entretien et la comptabilité ;
• une agence, une société de conciergerie pour locations saisonnières, une entreprise de travaux.

Aucun texte ne fixe un nombre de biens ni d’employés. Le consul se demande si l’activité est réelle, continue et plus que marginale. Une opération isolée ressemble à un placement ; dix opérations par an, un bureau, deux salariés et des contrats signés ressemblent à une entreprise.

Les quatre conditions à remplir

Les conditions sont celles de tout projet de création ou de rachat d’entreprise aux États-Unis ; l’immobilier leur donne seulement un relief particulier.

1. L’argent doit vous appartenir, avoir une origine licite et être irrévocablement engagé dans l’entreprise : ce sont des fonds engagés et à risque. Des fonds qui dorment sur un compte américain, ou un contrat signé sans suite, ne suffisent pas. L’ambassade de Paris demande des preuves d’achats, de contrats et de baux signés, « pas seulement des virements ».
2. Le montant doit être substantiel, et aucun minimum légal n’existe. Le consul compare ce que vous avez investi au coût total de l’entreprise : plus le projet coûte peu, plus la part investie doit être élevée. Pour un projet immobilier, le cabinet travaille en pratique à partir de 150 000 dollars environ, mais c’est un repère d’expérience, pas une règle, et chaque dossier s’apprécie au cas par cas.
3. L’entreprise doit être réelle et active, à but lucratif, avec ses licences et ses déclarations en règle en Floride.
4. L’entreprise ne doit pas être marginale : elle doit pouvoir, dans les cinq ans, dégager plus qu’un revenu de subsistance pour vous et votre famille, ou apporter une contribution économique significative. Les emplois créés sont la preuve la plus lisible, et l’ambassade demande d’ailleurs un organigramme.

Vous devez enfin détenir au moins 50 % de l’entreprise, ou la contrôler par votre fonction, et venir aux États-Unis pour la développer et la diriger vous-même.

L’hypothèque, piège classique de l’immobilier

Un achat immobilier se finance souvent par un emprunt garanti par le bien lui-même. Pour le visa E-2, cette part ne compte pas : le manuel des consulats exclut « une dette hypothécaire ou des prêts commerciaux garantis par les actifs de l’entreprise », parce que vous ne risquez pas votre propre argent. Seul votre apport personnel entre dans le calcul, ainsi qu’un emprunt garanti par vos biens personnels (une hypothèque sur votre logement en France, par exemple). Un immeuble de 600 000 dollars acheté avec 100 000 dollars d’apport est, aux yeux du consul, un investissement de 100 000 dollars.

Le dossier à présenter à Paris

Pour un Français, la demande se dépose à l’ambassade des États-Unis à Paris. Si l’entreprise a été créée depuis deux ans ou moins, il faut un business plan sur cinq ans, dépenses et recettes prévues, avec un bénéfice atteint dans ce délai. Au-delà de deux ans d’existence, l’ambassade demande les cinq premières pages des dernières déclarations fiscales. Le dossier détaille, onglet par onglet, les fonds investis, le caractère substantiel du montant, le caractère non marginal de l’entreprise, votre parcours et l’organigramme. Si vous êtes déjà aux États-Unis sous un autre statut, le changement de statut se demande à l’USCIS.

Le visa E-2 ne mène pas de lui-même à la carte verte, mais il se renouvelle sans limite tant que l’entreprise tourne. Pour les durées, la famille, les frais et l’entretien, consultez notre article de référence.

Lire aussi : Le visa E-2, ou le visa investisseur : conditions, démarches et frais

Trois droits pour un seul projet

Un projet immobilier qui vise le visa E-2 fait appel à trois matières à la fois : le droit de l’immigration, pour bâtir le dossier E-2 ; le droit immobilier, pour l’achat, le titre de propriété et la fiscalité des étrangers (retenue FIRPTA à la revente) ; le droit des sociétés, pour créer la structure qui portera l’activité, en choisir la forme et rédiger ses contrats. Un dossier monté dans le mauvais ordre, par exemple un bien acheté à titre personnel avant que la société existe, se rattrape mal devant le consul.

Me Charles Serfaty exerce depuis 35 ans à Miami. Il a commencé par le droit de l’immigration, puis a étendu sa pratique aux transactions immobilières et au droit des affaires, pour suivre ses clients de bout en bout. Son cabinet, Serfaty Law, P.A., installé sur Biscayne Boulevard, accompagne une clientèle francophone et hispanophone, venue de France, du Québec et d’Amérique latine, dans l’obtention des visas E-2, L-1 et O-1 et des cartes vertes, l’achat de biens et la création de sociétés en Floride.

Contactez le cabinetpour exposer votre projet et savoir, avant d’acheter, s’il peut porter un visa E-2.

Le French District vous informe que les informations de cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas des conseils juridiques. Chaque dossier E-2 s’apprécie au cas par cas : consultez un avocat d’immigration avant d’engager des fonds.

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Crédit photo en-tête : Averette (CC BY 3.0)