Le marché immobilier à New York City

Les biens immobiliers à acheter à New york City

Grosso modo, il existe 3 types de biens immobiliers à acheter :

Ceci est un club privé : Les co-op

Si vous souhaitez investir à long terme à New York City, une co-op est exactement ce qu’il vous faut.  Ce type de bien représente environ 60% du marché. Dans un immeuble coopératif, les propriétaires obtiennent une part de l’association coopérative et tous les actionnaires sont conjointement propriétaires de l’immeuble et de ses unités. Les conseils d’administration des co-op jouent un rôle important et déterminent si vous pouvez louer votre logement, le financer ou y apporter des modifications majeures. Les conseils d’administration des co-op par ailleurs, sont tout-puissants dans la détermination des propriétaires et des locataires de leurs immeubles. Il peut donc parfois être difficile d’y acheter ou louer un appartement, et alors même que vous en avez les moyens.  Les co-op de New York sont généralement plus anciennes que les condos, mais bonne nouvelle, elles sont généralement moins chères. 

Plus de 70% de la demande locative consiste en one bedroom ( 2 pièces) et 2 bedroom (3 pièces). A noter qu’il n’y a pas de taxe foncière individuelle en coop (car l’association règle la taxe foncière intégrale de l’immeuble). Attention, certains immeubles sont à éviter (notamment ceux dont l’association n’est pas propriétaire du foncier) et l’assistance d’un agent immobilier compétent et patient vous sera utile pour éviter des déboires et faire le bon choix.

À moi, rien qu’à moi : Les condos

Lorsque vous achetez un appartement “condo”, vous en êtes le propriétaire intégral, ainsi que d’un pourcentage des parties communes de l’immeuble (par exemple, la salle de sport). C’est ce qui se rapproche le plus de la copropriété immobilière française. Bien que l’immeuble en copropriété ait une association de copropriétaires, il ne sera pas aussi impliqué et intrusif que le conseil d’une co-op. Notamment, les propriétaires peuvent facilement louer ou vendre leur maison quand ils le souhaitent. Les condos sont généralement une bonne option pour ceux qui ne souhaitent pas avoir de contraintes dans l’utilisation de leur bien. D’un autre côté, ils sont généralement plus chers. Pourtant, malgré des prix parfois très élevés, les condos se vendent très bien et très vite. Enfin, dans un condo, vous règlerez votre taxe foncière individuelle, en sus de vos charges de copropriété.

Ma maison en ville : Les townhouses

Une « Townhouse » ou « Townhome » est généralement un petit immeuble de trois ou quatre étages, contigu à d’autres immeubles sur un même bloc ; il peut servir de maison unifamiliale ou avoir plusieurs appartements répartis sur ses étages. Bien que les maisons de ville soient plus étroites que les maisons individuelles, elles ont souvent des cours et des toits et offrent plus d’intimité qu’un appartement, en plus de ne pas être en copropriété. Elles sont au nombre de 10 000+ sur Manhattan, donc très peu nombreuses. C’est pour cela qu’elles ont également tendance à afficher des prix élevés (prix d’entrée au-delà des 3 millions de dollars si l’on souhaite rester au sud de Central Park).

Les plus belles townhouses, appelées brownstones (car leur façade est faite de briques foncées), sont surtout localisées autour de Central Park (Upper East Side, Upper West Side, Harlem). Également sur d’autres quartiers plus au sud comme Chelsea, Gramercy Park, Flatiron, Greenwich Village, West Village ou TriBeCa. La bonne option est sans doute de chercher du côté de Brooklyn, avec des prix plus abordables et des taxes foncières moins élevées.

Ma maison tout court : La maison individuelle (fully detached house)

Sans vouloir vous décourager, ce type de bien est assez rare à New York City. Par exemple, le Musée Frick était l’une de ces maisons individuelles typiques que l’on pouvait trouver à Manhattan, au 19ème et début du 20ème siècle. Elles sont extrêmement rares à Manhattan ; il faut alors se diriger vers les autres « boroughs » de New York City (Queens, Brooklyn, Staten Island, Bronx) si l’on veut acheter une maison rien qu’à soi.

Seul au monde, ou presque : Le loft

Il est un peu délicat de définir un loft new yorkais car de nombreux lofts ont été “construits de toute pièce” pour recréer l’ambiance et l’originalité des anciens. Mais généralement, les lofts sont des espaces d’anciens bâtiments industriels ou de fabrication transformés en espaces résidentiels. Ils se distinguent par leurs hauts plafonds, leurs grandes fenêtres, leurs grands espaces et leurs murs intérieurs minimaux. La plupart des originaux (et des plus beaux) se trouvent dans des quartiers comme TriBeCa, SoHo et Williamsburg.

Il est important d’avoir à l’esprit que l’achat d’un bien immobilier à New York comporte des particularités de délai et de procédure et il est donc fortement conseillé de faire appel à un agent immobilier.

Dans tous les cas, le processus d’achat est sensiblement le même. Pour en savoir plus, lisez notre (super) article sur la manière de devenir propriétaire à New York.

Investir dans l’immobilier new-yorkais est toujours une bonne idée à long terme

Il faut d’abord savoir que Manhattan et Brooklyn bénéficient du RLS, un “Residential Listing System” où sont référencés plus de 95 % des biens à louer ou à vendre. Étant donné que tout le monde a accès à la même base de données, travailler avec plusieurs agents immobiliers est contre-productif. Choisissez-en un, et un bon !

Pourquoi investir dans la pierre new-yorkaise est-il intéressant ? Car les prix ont augmenté de 30% sur Manhattan sur les dix dernières années (source Miller Samuel Appraisor – données condo / coops, prix rapporté à la surface), avec quelques quartiers qui ont explosé avec quasiment 100% d’augmentation en 10 ans (par exemple Turtle Bay ou Morningside Heights).

Côté Brooklyn, c’est la même tendance avec le prix médian de vente qui a augmenté de 60% en dix ans !  Acheter son logement à NY reste ainsi le meilleur moyen de se constituer une épargne et de valoriser son bien à long terme plutôt que de payer un loyer.

Un marché locatif dynamique et rentable

Vu les prix de l’immobilier actuels, le marché de l’immobilier new-yorkais reste inaccessible pour beaucoup. La demande locative reste ainsi très soutenue dans tous les quartiers de New York City et le loyer médian à Manhattan a dépassé allègrement les $4,000 depuis 2022. Il était de $3,217  en 2019. De plus, plus de ⅔ des 8.5 millions de New-Yorkais sont locataires d’après le New York City Department of City Planning.

L’immobilier à New York a le plus de chances d’être un investissement rentable lorsqu’il est loué sur une longue période, d’autant plus qu’il est maintenant interdit sur New York City, sauf rares exceptions, de louer votre bien immobilier pour une durée inférieure à 30 jours. Avec le temps et les revenus locatifs dans votre poche, les chances de réussir un investissement augmentent considérablement. Investir à New York reste une valeur sûre, il vous suffit donc d’attendre… et d’encaisser.

Une opération immobilière fiscalement intéressante

Il existe des avantages fiscaux importants pour tous les investissements immobiliers réalisés à New York. Par exempl :\

• Les intérêts hypothécaires payés sur les immeubles de placement sont entièrement déductibles.
• Les intérêts sur les prêts qui ont servi à acheter, construire ou améliorer la propriété sont déductibles jusqu’à $375,000 pour les contribuables célibataires et $750,000 pour les couples mariés.
• Les impôts fonciers et toutes les autres dépenses « ordinaires et nécessaires » pour un bien d’investissement locatif sont déductibles des impôts à hauteur de $10,000 selon l’IRS.
• Mais également, la dépréciation fiscale du bien sur 27,5 années permet de grandement diminuer, voire éliminer, une éventuelle taxation sur le revenu locatif.
• Et enfin, un montage « 1031 Exchange » permet in fine de déferrer la taxe sur la plus-value en cas de réinvestissement.

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