Devenir propriétaire dans l’Etat de New York

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Devenir propriétaire dans l’Etat de New York

Acquérir un bien immobilier dans l’Empire State, comment ça marche ?

MLS, appraisal and closing costs… des termes un peu flous de prime abord mais qu’il est judicieux de connaître lorsque l’on envisage un achat immobilier à New York. Petit tour d’horizon pratique pour savoir où l’on va quand on s’achète un toit.

L’achat d’un bien immobilier auprès d’un particulier constitue l’essentiel des transactions immobilières dans l’état de New York, au détriment des ventes aux enchères, des achats auprès de banques ou de promoteurs.

Les étapes clés de l’achat auprès d’un particulier :

1/ Le MLS, qu’est-ce que c’est?

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A New York, chaque agent immobilier a dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente qu’il doit partager avec les autres agences, à travers un système commun appelé MLS (Multiple Listing System). Cette centralisation des biens à la vente est en libre consultation sur Internet. C’est un énorme avantage pour l’acheteur par rapport à d’autres systèmes, comme en France par exemple, où il faut faire le tour des agences pour voir ce qu’il y a en magasin.

Il existe de nombreuses façons d’accéder aux données du MLS, notamment par les sites de certaines agences immobilières. Attention, l’accès est GRATUIT. Fuyez donc les sites qui vous proposent de payer pour y accéder.

Exemple d’accès : Website realtor.com

Il est à noter que le MLS contient également les offres à la location.

Attention, la région de Manhattan obéit à des règles particulières et ne dispose pas d’un système MLS.

2/ L’offre de prix

Pour avoir une idée précise de la valeur du bien sur le marché, vous pouvez consulter le site Website Propertyshark.com : ici, on peut connaitre l’identité des propriétaires successifs, l’estimation des taxes, et surtout voir l’évolution du prix, simplement en entrant l’adresse d’un bien.

Une fois que vous avez repéré le bien en question, vous devez proposer une offre écrite, accompagnée d’un premier versement, compris entre $5,000 et 10% du montant de l’offre. Bien entendu, cet argent est déposé sur un compte séquestre (Escrow Account) et il vous est intégralement restitué si l’offre est refusée, à condition toutefois d’avoir dans votre contrat de vente, une clause suspensive qui le prévoit.

3/ Les inspections

Une fois l’offre acceptée, vous pouvez demander une inspection détaillée des lieux (Home Inspection), à vos frais. Si l’inspection est satisfaisante, vous devrez placer sur le même compte séquestre, une somme additionnelle, comprise entre 10% et 20% du bien.

4/ Le financement

L’acheteur peut bien évidemment choisir soit d’acheter son bien immobilier comptant, soit d’avoir recours à un financement. Dans ce dernier cas, l’obtention d’un crédit peut prendre un certain délai, entre 45 et 60 jours environ. Pendant ce temps, la Banque prêteuse va surement demander une estimation du bien en question, auprès d’un organisme spécialisé et indépendant. Cette estimation écrite (appraisal) est un indicateur précieux pour la banque, qui sait, dès lors, si le prix d’achat que vous proposez est pertinent. Sachant qu’elle risque de se retrouver avec votre bien sur les bras si vous ne remboursez pas votre crédit, elle vérifie sa valeur marchande… dorénavant (cf. affaire des « subprimes » qui a entrainé une crise économique mondiale majeure).

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Vous pouvez également procéder de manière inverse, c’est-à-dire commencer par obtenir un financement, ou savoir si vous êtes éligible à bénéficier d’un crédit pour une somme donnée, ainsi, vous deviendrez «pré-qualifié» (pre-qualified) et pourrez ensuite prospecter le marché avec une idée précise de votre budget.

Deux situations peuvent alors se présenter :

 

 

  • Le financement n’est pas obtenu dans ce délai : l’acheteur a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport.
  • Le financement est obtenu dans ce délai : les deux parties peuvent alors clôturer la vente.

5/ La clôture de la vente ou Closing

Une fois que le financement a été obtenu, la clôture de la vente (Closing) se fait généralement dans les jours suivants.

Dès lors, intervient un agent de clôture (Closing Agent ou Settlement Agent) qui :

  • Représente l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de propriété du Vendeur vers l’Acheteur.
  • Effectue les recherches de validité sur le titre de propriété.
  • Propose l’assurance de ce titre (Owner’s Title Insurance Policy). Concrètement, cette assurance garantit l’état du titre de propriété à un moment donné.
  • Synchronise le paiement des fonds à travers son compte séquestre.

Les coûts de closing pour l’acheteur varient entre 1.5% (Achat comptant) et 4% du prix d’achat (Achat financé).

6/ Les frais et les droits : Qui paye quoi ?

a. A la charge du Vendeur

  • Les frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions, et des Droits d’enregistrements à hauteur de : $0.6 pour chaque tranche de $100.
  • Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de $200 à $250.
  • Frais d’avocat (facultatifs) : de $1000 à $1500.
  • Indemnité de transfert de l’Etat de New York : 0.4% du prix de vente.
  • Indemnité de transfert de la ville de New York : entre 1% et 1.425% du bien.

b. A la charge de l’acheteur

En France, le cadastre permet d’identifier les propriétés foncières des communes et garantit la preuve de la propriété de chacun. Aux Etats Unis, un tel registre n’existe pas c’est pourquoi il est conseillé de prendre une assurance sur votre titre propriété, pour se prémunir contre les éventuelles erreurs d’enregistrement. 2 types de situations :

Achat financé

  • Assurance du titre : 450$ par tranche de 100 000$ de la valeur de la propriété.
  • Si la propriété a une valeur supérieure à 1 millions de $ : la Mansion Tax de 1% de la valeur du bien.
  • Analyse de votre crédit ou « Credit Report » : de $60 à 100.
  • Inspections : de $250 à $1000.
  • Expertise de la valeur vénale ou « Appraisal » : environ $500.
  • Droits d’enregistrement : à partir de $500 .

De nombreux immeubles imposent des frais supplémentaires : Frais de candidature (Application fee $200), commission de l’agent de commission (managing agent fee $500), caution d’entrée (move-in deposit entre $500 et $1500).

Pour une maison individuelle, il faut souscrire une assurance multirisque habitation : 14 mois à payer à l’avance en principe.

Pour un bien dans un immeuble : 2 à 4 mois de frais de copropriétés à payer d’avance.

  • Recherche des privilèges : Entre $300 et $400.
  • Frais d’avocat : de $1 500 à $5 000.
  • Frais de banque : de $500 à $1200
  • Frais de dossiers : de 0.5 à 3% de la valeur de l’emprunt.
  • Frais de greffe : de $40 à $100.
  • Impôts fonciers: 2 à 10 mois à payer d’avance.

Achat comptant

  • Si la propriété a une valeur supérieure à 1 millions de $ : la Mansion Tax de 1% de la valeur du bien.
  • Assurance du titre : $450$ par tranche de $100 000 de la valeur de la propriété.

Les frais suivants ne sont pas obligatoires, même s’il est recommandé de les engager pour votre tranquillité d’esprit…

  • Inspections : de $250 à $1000.
  • Recherche des privilèges : Entre $300 et $400.
  • Frais d’avocat : de $1 500 à $ 5 000.

Et ce n’est pas fini…

Pour les transactions concernant l’immobilier neuf, « new construction« , les taxes de transfert à l’Etat et à la ville de NY sont à la charge de l’acheteur, et non pas du vendeur, ainsi que les frais d’avocats du promoteur.

Enfin les frais de copropriété : Dans le cas de l’achat d’une propriété en résidence fermée (Gated community) ou d’un bien dans un immeuble (Condominium), vous êtes redevable des frais de copropriété (Maintenance fees). Ces frais sont variables et varient selon la région de New York concernée.

Home, Sweet Home…

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