Un conseil de Patrick Ben Hayoun, agent immobilier chez Douglas Elliman et membre du French District

Investir dans l’immobilier est présenté comme un excellent moyen de devenir riche. L’achat d’un appartement à New York est-il un bon investissement? De nombreux investisseurs immobiliers se sont demandé si l’achat d’une propriété à New York était un bon investissement. Vous devez approfondir vos connaissances sur les tendances locales si vous voulez savoir ce que le marché réserve pour l’année à venir.

Bien que cet article à lui seul ne soit pas une source exhaustive pour prendre une décision d’investissement finale pour New York, nous avons toutefois rassemblé dix éléments positifs fondés sur des preuves pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier à New York en 2019.

1. L’impact des acheteurs internationaux

Les acheteurs internationaux considèrent l’investissement immobilier à New York comme faisant partie d’une approche à plusieurs volets.

La propriété est presque certaine de prendre de la valeur, c’est donc un investissement. Le fait de posséder une partie du marché du logement de New York leur donne un lieu de résidence s’ils doivent quitter leur pays d’origine. L’argent investi sur le marché du logement à New York n’est généralement pas déclaré à leur propre gouvernement et il est presque garanti de ne pas perdre de valeur.

Ironiquement, les propriétaires étrangers sont beaucoup plus disposés à accepter une perte modeste lorsqu’ils vendent, quand ils ne sont plus intéressés par la propriété.

2. L’expansion des développements de luxe

 Les lois de contrôle des loyers de New York ne s’appliquent pas aux unités de luxe et les promoteurs ont choisi de les construire au lieu des logements abordables dont la ville a besoin. Cependant, ce développement ne se limite pas aux quartiers les plus denses de New York. Par exemple, la rive nord de Staten Island voit la construction de nouveaux condos de luxe.

L’intérêt dans la région est motivé par l’amélioration du transit via le nouveau service de ferry et par les acheteurs de luxe à la recherche de bonnes affaires. Ceci est en dehors de l’offre excédentaire de penthouses de luxe sur le marché du logement à New York.

3. Un marché du luxe qui change

L’augmentation de l’offre d’immobilier de luxe à New York par rapport à la demande conduit à multiplier les actions pour vendre des unités à leur prix catalogue. Par exemple, les immeubles de luxe offrent de plus en plus de commodités pour justifier leurs loyers mensuels élevés. Un autre signe de ralentissement du marché est la période de croissance de ces propriétés sur le marché.

Quelques propriétés remarquables ne se sont vendues qu’après avoir été subdivisées en unités de luxe plus «abordables». Cela signifie que les investisseurs disposant de cet argent pourraient acheter une unité plus grande en tant que forme d’investissement immobilier à New York, la subdiviser, puis la vendre à profit.

Si vous avez l’argent comptant et pouvez acheter une propriété, vous pourriez également acheter ces propriétés haut de gamme jusqu’à la moitié du prix catalogue. L’alternative est d’acheter des appartements d’une ou deux chambres en sachant qu’ils finiront par valoir davantage.

4. La législation sur la table augmentera les tarifs de location

Il y a environ un million d’appartements à loyer stabilisé à New York. Il existe plusieurs projets de loi dans le sénat contrôlé par les démocrates et une importante campagne en faveur des droits des locataires, qui entraînera probablement des restrictions plus strictes pour les propriétaires. Par exemple, il serait plus difficile de soustraire des appartements à la politique de stabilisation des loyers et de limiter la capacité des propriétaires à augmenter les loyers après le départ des locataires existants.

Bien que cela blesse les propriétaires qui possèdent des propriétés à loyer contrôlé, des règles de contrôle des loyers plus strictes entraînent une réduction de l’offre de logements et une augmentation des loyers de cinq pour cent supérieure à ce qu’elle aurait été autrement.

À l’inverse, les propriétaires qui ne veulent plus s’occuper de leurs problèmes peuvent être disposés à vendre leurs propriétés à un prix inférieur au prix voulu pour se soustraire à la réglementation oppressive.

5. Que les règles qui ont augmenté les loyers ne changent pas

Les facteurs qui ont conduit aux taux de location incroyablement élevés sur le marché immobilier de New York n’ont pas changé. L’un est le nombre considérable de personnes entassées dans un espace aussi réduit.

Une autre question à considérer concerne toutes les réglementations de zonage qui limitent l’offre de logement, bien que la ville de New York ait eu le bon sens d’accorder des allègements fiscaux à ceux qui transforment des entrepôts et des immeubles commerciaux en logements locatifs.

Cela signifie que les propriétés non résidentielles peuvent constituer un investissement immobilier viable à New York, en supposant que vous puissiez obtenir la permission de le transformer en lofts, condos ou appartements.

Des lois strictes sur les expulsions qui rendent difficile le renvoi de locataires qui constituent une nuisance et prennent beaucoup de temps à retirer si le loyer est en retard et presque impossible de s’en débarrasser dans une unité à contrôle du loyer obligent tous les propriétaires à facturer un loyer beaucoup plus élevé à New York marché du logement. C’est le cas classique de transfert de coûts qui fait payer une fortune à d’autres.

6. Les tarifs de location moyens élevés

Le loyer médian à New York dépasse maintenant trois mille dollars par mois. C’est pourquoi le marché immobilier de New York est l’un des plus chers au monde.

Les prix moyens de location a Manhattan, suivant la location, taille et aménagements dans l’immeuble, sont les suivants :

  • Studios : entre $1,900 et $4,500
  • One bedroom : entre $2,200 et $15,000
  • Two bedrooms : entre $2,600 et $30,000
  • Three bedrooms et plus : entre $3,200 et ?

7. Les opportunités connues pour les chasseurs de bonnes affaires

Le marché immobilier de New York peut sembler dominé par des appartements de cinq à dix mille dollars par mois à Tribeca, mais il existe des quartiers beaucoup moins chers. Si vous envisagez d’acquérir des biens d’investissement immobilier à New York, commencez à chercher dans des quartiers à Brooklyn comme East New York, Flatbush, ou encore Bushwick ou à Manhattan, au nord d’Harlem à Washington Heights, Inwood ou encore dans le Bronx.

Étant donné que la valeur des propriétés est basée sur des multiples du revenu locatif, cela signifie que vous pouvez vous procurer un petit immeuble dans le marché immobilier le moins cher à New York au prix d’un condo de luxe.

8. Le refroidissement global du marché du logement à New York

 Le marché de l’habitation à New York peut être qualifié de “ralenti”, bien que certains l’appelleront un “marché d’acheteur”. Les choses ont ralenti de manière significative en 2016 et 2018, plusieurs groupes d’acheteurs internationaux ayant eu plus de difficultés à acheter des propriétés ou ayant moins besoin de le faire.

A cela s’ajoute la tendance des propriétés à vendre en dessous du prix demandé, à moins qu’elles ne soient les moins chères du quartier. Le volume des ventes a quelque peu augmenté, mais la sélection est plus large qu’il ya plusieurs années.

Plus important encore, les prix se situent entre le dixième et le quart du sommet atteint en 2015. C’est un bon moment pour acheter un immeuble de placement immobilier à New York, car le marché continuera de se réchauffer tant que l’économie restera stable.

9. Les lois fiscales qui déclenchent les ventes

Toute propriété sur le marché immobilier de New York sera soumise à des taxes foncières élevées. C’est tout simplement une réalité pour les propriétaires d’immeubles sur le marché du logement à New York. Cependant, un certain nombre de modifications de la législation fiscale aux niveaux local et national frappent durement un certain nombre de propriétaires.

Le changement de la législation fiscale fédérale visant à éliminer la déduction fiscale nationale et locale signifie que de nombreux propriétaires ne peuvent pas déduire la totalité de leurs énormes factures d’impôt foncier new yorkais de leurs impôts fédéraux. Cela poussera de nombreux snowbirds à vendre des maisons sur le marché du logement à New York, car ils ne peuvent plus se permettre les coûts de portage.

Pour ceux qui possèdent des propriétés de plusieurs millions de dollars, la taxe de séjour approuvée leur donne une raison de vendre le plus tôt possible.

10. Les vendeurs qui ne peuvent pas se permettre d’attendre plus longtemps avant de vendre

Nous avons déjà évoqué le ralentissement du marché du logement à New York, notamment dans le haut de gamme. Nous avons évoqué les équipements et services (amenities) mis en place par les propriétés de luxe pour remplir ces propriétés qui ne sont pas des investissements immobiliers à New York. Cependant, de nombreuses propriétés peuvent rester sur le marché pendant des années. Cependant, de nombreuses propriétés peuvent rester sur le marché pendant des années.

Ceci est rendu possible par le grand nombre de propriétés qui ne sont pas habitées toute l’année et par les propriétaires qui ne veulent tout simplement pas réduire le prix de leur propriété à un niveau inférieur du prix d’origine.

Au fur et à mesure que les inscriptions s’accumulent et que les coûts de stockage, tels que les taxes foncières élevées, augmentent, attendez-vous à une vague de vendeurs qui seront amenés à baisser le prix de leur bien immobilier à New York car ils ne peuvent pas se permettre d’attendre pour le vendre.

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