Ce webinaire présenté par USAFrance Financials Group a passé en revue la fiscalité de l’immobilier transfrontalier entre la France et les États-Unis. Revenus locatifs, calcul des plus-values avec l’effet de change, Impôt sur la Fortune Immobilière, droits de succession et outils d’optimisation comme le démembrement ou le 1031 Exchange : ce replay vous donne les règles essentielles pour gérer vos actifs.
Posséder un bien immobilier en France quand on vit aux États-Unis, ou acquérir un logement sur le sol américain depuis l’étranger, soulève de nombreuses questions fiscales et juridiques. Entre le choix des régimes locatifs, le traitement des plus-values à la revente, l’impôt sur la fortune et l’organisation d’une succession, les règles applicables d’un côté et de l’autre de l’Atlantique diffèrent fortement.
Au cours de ce webinaire French District animé par Romain Angeletti, Adrien Eyraud, Partner et Managing Director Business Development chez USAFrance Financials Group™, et Olivier Sureau, CPA® et expert-comptable diplômé, Partner chez USAFrance Financials Group™, ont détaillé le fonctionnement de l’immobilier transfrontalier lors de la conférence intitulée « Immobilier France-USA : Fiscalité et Transmission Patrimoniale ».
Fiscalité des revenus locatifs transfrontaliers
Pour les résidents fiscaux américains possédant un bien en France, l’imposition française s’effectue par défaut à un taux minimum de 20 % (ou 30 % selon le montant), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Côté américain, l’IRS exige la déclaration des revenus mondiaux sur le formulaire 1040. La réglementation américaine autorise l’amortissement du bien sur 27,5 ou 30 ans. Le mécanisme du crédit d’impôt étranger (formulaire 1116), encadré par la convention fiscale franco-américaine, permet de réduire la double imposition. Ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier aux États-Unis ou y déclarer des revenus locatifs doivent aussi prendre en compte la taxe sur les revenus passifs nets (Net Investment Income Tax) de 3,8 % au-delà de certains seuils.
Calcul des plus-values et arbitrages à la revente
La vente d’un bien en France est soumise à un taux d’imposition global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), augmenté d’une surtaxe de 2 % à 6 % pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Des abattements progressifs pour durée de détention permettent une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidents cédant leur résidence principale bénéficient d’une exonération, conservée temporairement après un départ à l’étranger si la vente intervient avant la fin de l’année civile suivante.
Aux États-Unis, le calcul de la plus-value s’effectue obligatoirement en dollars. La variation du taux de change entre la date d’achat et la date de revente peut générer une plus-value imposable en dollars même si l’opération se solde par une valeur stagnante en euros. L’exonération de la résidence principale américaine atteint 250 000 $ pour un célibataire et 500 000 $ pour un couple marié, sous réserve d’y avoir résidé au moins deux ans au cours des cinq dernières années. Lors de la revente d’un bien américain par un non-résident fiscal US, la loi FIRPTA impose une retenue à la source de 15 % sur le prix de vente brut, ajustable sur demande auprès des autorités.
Impôt sur la fortune et règles de succession
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique dès que la valeur nette du patrimoine immobilier franchit 1,3 million d’euros. Pour les non-résidents fiscaux français, l’assiette se limite aux seuls biens situés en France. Pour les résidents en France, elle englobe l’ensemble des actifs immobiliers mondiaux.
En matière de transmission, la France applique des droits de succession et de donation progressifs, avec un abattement de 100 000 € par parent et par enfant rechargeable tous les 15 ans. Le démembrement de propriété constitue un levier majeur : donner la nue-propriété d’un bien de son vivant permet de réduire la base taxable. Aux États-Unis, les résidents bénéficient d’une exonération fédérale globale très élevée (environ 13,6 à 15 millions de dollars par personne selon les années), tandis que les non-résidents ne disposent que d’un abattement de 60 000 $ sur leurs actifs américains. La notion de réévaluation de la valeur vénale au décès (step-up in basis) supprime la plus-value accumulée, un mécanisme clé à intégrer dans une stratégie de transmission de patrimoine transfrontalière.
Mécanismes d’optimisation patrimoniale
Plusieurs outils facilitent la gestion et le financement des projets. Aux États-Unis, le dispositif du 1031 Exchange permet de différer l’imposition de la plus-value lors du réinvestissement dans un autre bien locatif. Le Cost Segregation accélère l’amortissement comptable des composants d’un bâtiment, générant des déductions fiscales immédiates. Le statut de Real Estate Professional offre quant à lui la possibilité d’imputer des pertes immobilières sur les revenus globaux du foyer. Pour comprendre la fiscalité aux États-Unis, le recours à des structures juridiques comme les SCI en France, ou les trusts et Family Limited Partnerships (FLP) aux États-Unis, sécurise la gestion et la transmission d’actifs.
Les messages clés à retenir
- Fiscalité transfrontalière : Les revenus locatifs d’un bien situé en France restent imposables en France, puis doivent être déclarés aux États-Unis avec application d’un crédit d’impôt.
- Effet de change : Le calcul américain des plus-values s’appuie sur la conversion en dollars au jour des transactions, ce qui crée parfois une fiscalité inattendue.
- Abattements successoraux : La transmission d’un bien américain par un non-résident américain subit une franchise limitée à 60 000 $, d’où la nécessité de structurer la détention.
- Dispositifs d’optimisation : Des mécanismes comme le démembrement en France ou le 1031 Exchange aux États-Unis permettent d’alléger ou de différer la charge fiscale.
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