Le prêt tu obtiendras, heureux tu seras à Detroit

Detroit n’est décidément pas une ville comme les autres. En matière d’investissement immobilier, c’est pareil  : alors que de nombreux acheteurs se tournent vers les hypothèques traditionnelles lors de l’achat d’une maison, cela n’a pas été le cas à Detroit depuis un certain temps. Certes, le nombre de prêts hypothécaires émis a augmenté, mais beaucoup d’habitants de Detroit ne peuvent encore pas se permettre un acompte et les frais de clôture associés au prêt hypothécaire. Heureusement, il existe d’autres moyens d’acheter un toit. Certains sont un peu plus risqués ou s’accompagnent de paiements mensuels plus élevés, mais ont plus de sens que la location. Voici 5 façons d’acheter une maison à Detroit.

 

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Le prêt hypothécaire classique

Depuis 2008, obtenir une hypothèque traditionnelle à Detroit restait un défi. Un rapport de Bridge Magazine a révélé qu’en 2017, les prêts hypothécaires traditionnels représentaient environ 21% de toutes les ventes de maisons à Détroit – soit 994 au total. Curieux quand on sait que les hypothèques étaient beaucoup plus utilisées pour acheter dans des quartiers stables comme East English Village, Grandmont-Rosedale, Boston-Edison, les villages et le University District…

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Mais ça, c’était avant. Plus de prêts hypothécaires ont été émis à Detroit en avril 2019 que n’importe quel mois depuis la crise du logement de 2008 et le nombre total de prêts hypothécaires augmente chaque année depuis 2012. Finalement, obtenir un prêt hypothécaire lors de l’achat d’une maison à Detroit est relativement simple pour une personne ayant un credit score et une preuve de revenu suffisantes. Vous devrez aussi déposer un acompte de 20% en général, sauf en cas de prêt FHA où seulement 3.5% sont nécessaires.

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Acheter avec un paiement cash

Des condos du centre-ville aux maisons les moins chères, les ventes au comptant sont très importantes  à Detroit. Il est vrai que pour les investisseurs et ceux qui viennent d’autres zones urbaines, les prix de l’immobilier à Détroit sont relativement bon marché. Le Wall Street Journal a d’ailleurs rapporté en janvier 2020 que « les prix bas des logements, les acheteurs aisés, les défis liés aux évaluations et le vif intérêt des investisseurs qui espèrent faire des gains sur un Détroit en reprise économique rendent les transactions au comptant plus courantes. ».

Acheter une propriété aux enchères

Une variété de sites proposent des maisons à Detroit aux enchères, mais le plus connu – et le plus controversé- est le Annual Wayne County Tax Foreclosure Auction . Pendant des années, les spéculateurs de l’extérieur de la ville ont acheté les propriétés aux enchères en gros ; certaines de ces propriétés sont occupées par des locataires et appartiennent à des propriétaires négligents. L’année dernière, un programme a été mis en place pour aider les locataires à acheter la maison qu’ils occupaient avant la vente aux enchères, mais le système est assez compliqué et finalement peu utilisé. Le mieux est de s’entourer de professionnels de l’immobilier à Détroit pour effectuer de telles démarches.

Acheter une maison à Detroit par Detroit Land Bank

La Detroit Land Bank possède environ 100 000 parcelles à Detroit, y compris des terrains et des maisons. Alors qu’elle propose certaines maisons à acheter telles quelles (as is) ou à rénover via son programme Rehabbed & Ready, la principale source d’achat est la vente aux enchères quotidienne. Des maisons délabrées dans toute la ville sont mises aux enchères chaque jour à partir de 1 000 $. Le site Web de la Land Bank fournit une liste détaillée et une estimation du coût des propriétés. Bon à savoir, les employés de la ville et les enseignants peuvent obtenir des propriétés à la moitié du prix final.

Attention,une fois achetée, le nouveau propriétaire doit réaliser des rénovations dans les 6 mois pour mettre la propriété au code.

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Acheter une maison à Detroit avec le DHM – Detroit Home Mortgage

Le programme Detroit Home Mortgage (DHM) à été mis en place par cinq banques — Huntington, Chemical, Independent, Liberty et Flagstar — pour aider les gens à acheter et à rénover des maisons à Detroit.

De nombreuses maisons de Detroit nécessitent effectivement des rénovations, et l’écart de coût final rendait un financement difficile à trouver. DHM permet aux acheteurs d’emprunter jusqu’à 75 000 $ de plus que la valeur imposable de la maison pour compenser les valeurs d’évaluation historiquement basses. Une première évaluation est effectuée, puis la banque divise le prêt en deux hypothèques. «La première hypothèque sera de 96,5% de la valeur estimative. La deuxième hypothèque sera d’un montant supérieur à la valeur estimative jusqu’à 75 000 $. »

Ce programme peut être utilisé pour les maisons unifamiliales jusqu’aux quadruplex; attention, si l’acheteur investit dans une maison multifamiliale, il doit habiter la propriété pendant au moins un an.

On vous souhaite un bon investissement immobilier à Detroit !

Toutes ces informations sont uniquement données à titre indicatif et ne sauraient constituer des avis ou conseils juridiques. Dans tous les cas, le recours à un professionnel des secteurs bancaire et immobilier est vivement recommandé.

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